Коротко: Эс-Сиб (вилайет Эс-Сиб) это западная окраина Маската и его самый населённый вилайет: 594 155 жителей в 2025 году по данным NCSI. Здесь международный аэропорт Маската, Университет Султана Кабуса, старый рыбацкий городок с рынком и набережной, а также более новые районы Аль-Мавалех, Аль-Худ, Аль-Хайль, Аль-Маабила, Аль-Мудж и город Султана Хайсама. Это один из самых доступных районов Маската для аренды: по нашему срезу Bayut на 28 сентября 2026 года квартира с одной спальней в Сибе за пределами Аль-Муджа обычно стоит от 110 до 220 OMR в месяц, а в Аль-Мудже от 480 до 600 OMR. Иностранец может купить жильё в полную собственность только в Аль-Мудже и в городе Султана Хайсама, где цены в наших текущих объявлениях начинаются от 61 635 OMR.
Сиб это первое, что видит почти каждый, кто прилетает в Оман, ведь аэропорт находится здесь, и здесь живёт значительная часть Маската. Аренда тут дешевле, чем в Куруме или Аль-Хувейре, а два района, где иностранец может купить жильё в этом вилайете, расположены почти рядом.
В этом гиде мы разбираем районы, пляж и рынок Сиба, торговые центры, школы и больницы, а затем цифры: запрашиваемую аренду по районам из нашего среза всех объявлений Bayut Oman на 28 сентября 2026 года и цены покупки из нашей актуальной базы на 1 октября 2026 года. Где источники расходятся, мы говорим об этом прямо.
Где находится Эс-Сиб и что в него входит
Сиб это один из шести вилайетов губернаторства Маскат, на побережье к западу от центра города. На западе он граничит с вилайетом Барка в губернаторстве Южная Батина, на востоке с Баушером.
Население. Портал данных Национального центра статистики и информации (NCSI) даёт Сибу 594 155 жителей в 2025 году: 284 345 оманцев и 309 810 экспатов. Это больше, чем в соседнем Баушере (445 240), а Oman Observer в мае 2026 года писал, что в Сибе больше всего жителей-оманцев среди всех вилайетов. Перепись 2020 года насчитала 470 878 человек, то есть за пять лет Сиб вырос примерно на четверть. Старые гиды, включая главный конкурирующий гид по недвижимости, до сих пор пишут «около 500 000».
Что здесь находится. Международный аэропорт Маската, который до 2008 года назывался международным аэропортом Сиб, в 2024 году обслужил 12,9 млн пассажиров. Университет Султана Кабуса и его больница находятся в Аль-Худе. В Сибе стоит дворец Аль-Барака, где в мае 2023 года представили город Султана Хайсама, а в старом городе в 1920 году был подписан Сибский договор.
Главные районы Сиба вкратце
| Район | Какой он | Кому подходит |
|---|---|---|
| Аль-Мавалех (Северный и Южный) | Торговое сердце вилайета: City Centre Muscat, Markaz Al Bahja, центральный рынок фруктов и овощей, госучреждения | Арендаторам, которым нужны магазины и аэропорт рядом |
| Аль-Худ | Район вилл и квартир рядом с Университетом Султана Кабуса и его больницей | Студентам, сотрудникам университета и больницы, семьям с небольшим бюджетом |
| Аль-Хайль (Северный и Южный) | Жилой район со своим пляжем и набережной; The Sultan's School в Южном Аль-Хайле | Семьям, которым нужна вилла у моря |
| Аль-Маабила | Крупнейший жилой район, на западной окраине, много многоквартирных домов | Тем, кто ищет одну из самых низких аренд в Маскате |
| Старый город Сиб | Рынок, рыбный рынок и набережная | Тем, кто любит традиционный городской центр |
| Аль-Мудж (The Wave) | Закрытый комплекс у моря с мариной на 400 мест, полем для гольфа на 18 лунок и 6 км береговой линии | Покупателям и арендаторам премиум-класса; открыт для собственности иностранцев |
| Город Султана Хайсама | Новый город, спланированный государством, строится | Покупателям, которым нужен минимальный порог входа в полную собственность |
Аль-Мавалех. Газета Al Watan называет Аль-Мавалех центром государственной и деловой жизни Сиба и воротами к министерствам в Баушере. Здесь City Centre Muscat, Markaz Al Bahja и центральный рынок фруктов и овощей, а та же статья относит к Аль-Мавалеху и проект Аль-Мудж.
Аль-Худ. Район вокруг Университета Султана Кабуса, с университетской больницей по соседству. Аренда квартир здесь в нижней половине маскатского диапазона, и большая доля объявлений приходится на квартиры с двумя спальнями. Рынок, плотину и старую деревню подробно описывает наш путеводитель по Аль-Худу.
Аль-Хайль. Times of Oman описывает набережную Аль-Хайля как оживлённое место по вечерам: футбол на песке и семьи с барбекю у воды. Аренда вилл с четырьмя спальнями здесь в нашем срезе оказалась очень ровной, от 605 до 650 OMR в месяц. Подробнее о Северном и Южном Аль-Хайле читайте в нашем гиде по Аль-Хайлю.
Аль-Маабила. Западный край застройки вилайета и конечная автобусного маршрута 1 компании Mwasalat от Руви. Не считая Аль-Муджа, в день нашего среза здесь было больше всего объявлений о квартирах среди районов Сиба. Северную и Южную части и промзону подробно разбирает наш путеводитель по Аль-Маабиле.
Пляж и набережная Сиба
Берег Сиба настолько же рабочий, насколько курортный. Рыбацкие лодки вытащены на песок, сети чинят у кромки воды, а ближе к вечеру пляж заполняют семьи и компании друзей.
- Набережная. Times of Oman описывает набережную Сиба как благоустроенный променад длиной около 8 км между Аль-Маабилой и рыбным рынком Сиба: обновлённый, с деревьями, цветами, мощёной дорожкой и детской площадкой, спокойный в прохладные вечера. Некоторые туристические сайты пишут 2 км; мы опираемся на цифру Times of Oman.
- Жизнь на пляже. The National в очерке 2017 года описывал всадников на берегу по утрам, рыбаков, вытягивающих сети днём, футбол до восхода луны и мангалы с шашлычками из морепродуктов. Пляж лучше подходит для прогулок и встреч, чем для курортного купания.
- Пляж Аль-Хайль, восточнее, в сторону Аль-Муджа, самое оживлённое вечернее место для молодёжи и семей с барбекю.
- Пляж Аль-Муджа это пляж для жителей внутри закрытого комплекса.
Коротко: старый город и Аль-Хайль дают бесплатный общественный пляж; Аль-Мудж даёт обслуживаемый пляж и марину за аренду в несколько раз выше.
Рынок Сиба и рыбный рынок
Рынок Сиба (Seeb souq) это старый торговый центр вилайета, раскинувшийся между главной дорогой и морем. Это рынок для местных жителей, а не туристический базар, и в этом его прелесть.
Что продают. Свежую рыбу, мясо, фрукты и овощи; специи и оманскую халву, в том числе с розовой водой и ладаном; ладан с тележек, парфюмерию и ювелирные изделия; работают портные, которые шьют дишдаши и абаи; есть товары для дома, аптеки, оптики и банки. Цены рассчитаны на местных покупателей.
Когда многолюдно. Немецкий туроператор Arabia Felix, специализирующийся на Омане, отмечает, что рыбные, мясные и овощные ряды больше всего заполнены по вечерам и утром в пятницу. The National писал, что большинство лавок закрывается к полуночи. За самым широким выбором рыбы приходите утром, когда возвращаются лодки.
Рыбный рынок. Рыбный рынок находится у рыболовного порта Сиба, при нём работает утренний аукционный зал. В ноябре 2017 года там подписали контракт на новый рыбный рынок с кондиционированием стоимостью 1,7 млн OMR: 12 магазинов, 64 прилавка и 37 разделочных столов. В октябре 2022 года газета Oman Daily сообщила, что стройка годами стоит на этапе перекрытий. Подтвердить открытие нового здания нам не удалось, поэтому уточняйте на месте, прежде чем планировать визит.
Торговые центры и повседневные покупки
- City Centre Muscat в Южном Аль-Мавалехе, на главной дороге примерно в 3 км от аэропорта. Открыт компанией Majid Al Futtaim в октябре 2001 года; среди якорных арендаторов гипермаркет, Home Centre, Zara, Marks and Spencer и H&M.
- Markaz Al Bahja у круговой развязки Аль-Мавалех в Северном Аль-Мавалехе, торговый центр поменьше, три этажа и гипермаркет.
- Центральный рынок Аль-Мавалеха для фруктов и овощей.
Не в Сибе, но рядом. Mall of Oman, крупнейший торговый центр Majid Al Futtaim в стране, открылся в сентябре 2021 года. Пресса указывает его расположение в Баушере, недалеко от аэропорта. Некоторые гиды относят его к Сибу, а один из конкурентов упоминает «City Centre Seeb», которого не существует; торговый центр в Аль-Мавалехе называется City Centre Muscat.
Школы, университет и больницы
Мы приводим только те названия, расположение которых смогли проверить.
- The Sultan's School, Южный Аль-Хайль: частная школа, основанная в 1977 году, кампус 250 000 м², от детского сада до 13 класса, программа IB.
- Cheltenham Muscat, британская школа для детей от 3 до 18 лет, находится в комплексе Аль-Бандар рядом с аэропортом и City Centre Muscat.
- Университет Султана Кабуса, Аль-Худ: национальный университет Омана, основан в 1986 году, около 15 000 студентов.
- Больница Университета Султана Кабуса, Аль-Худ: учебная больница третичного уровня на 700 коек, открыта в 1990 году, единственное в стране отделение трансплантации костного мозга.
Генплан города Султана Хайсама предусматривает государственные и частные школы и больницу, но они строятся поэтапно, так что при переезде в 2026 или 2027 году на них не стоит рассчитывать.
Транспорт: аэропорт, дороги и автобусы
- Аэропорт находится в Сибе. Аль-Мавалех, Аль-Хайль и Аль-Мудж расположены вокруг него, что важно, если вы часто летаете.
- Дороги. Улица Султана Кабуса и Маскатская скоростная дорога ведут из Сиба на восток, в центр Маската. Главные пробки утром в восточном направлении, к Баушеру и министерствам, и вечером на обратном пути.
- Автобусы. Маршрут 1 компании Mwasalat идёт между Руви и Аль-Маабилой через Сиб и мимо аэропорта. Но большинство жителей всё же ездит на машине.
Аренда в Сибе: запрашиваемые цены по районам
Это запрашиваемые ставки из нашего среза всех объявлений о помесячной аренде на Bayut Oman по губернаторству Маскат на 28 сентября 2026 года. Это стартовые цены, а не подписанные договоры, и в них смешаны квартиры с мебелью и без. Мы показываем среднюю половину объявлений (от 25-го до 75-го перцентиля) в OMR в месяц и число объявлений (n). Если объявлений было меньше 10, диапазон не публикуем.
| Район | Одна спальня | Две спальни | Три спальни | Вилла с четырьмя спальнями |
|---|---|---|---|---|
| Аль-Маабила | от 100 до 220 (n 17) | от 160 до 260 (n 34) | от 150 до 255 (n 18) | Мало объявлений |
| Аль-Мавалех | от 110 до 150 (n 14) | от 200 до 400 (n 18) | Мало объявлений | от 500 до 665 (n 29) |
| Аль-Худ | от 150 до 230 (n 13) | от 180 до 250 (n 25) | Мало объявлений | от 500 до 580 (n 10) |
| Аль-Хайль | Мало объявлений | Мало объявлений | Мало объявлений | от 605 до 650 (n 14) |
| Весь Сиб без Аль-Муджа | от 110 до 220 (n 56) | от 180 до 280 (n 90) | от 165 до 250 (n 37) | от 500 до 650 (n 61) |
| Аль-Мудж (The Wave) | от 480 до 600 (n 29) | от 800 до 1 300 (n 40) | от 1 100 до 1 800 (n 13) | Мало объявлений |
Строка «Весь Сиб без Аль-Муджа» объединяет Аль-Маабилу, Аль-Мавалех, Аль-Худ, Аль-Хайль и старый город. Бросаются в глаза две вещи:
- Сиб это бюджетный край Маската. Медианная запрашиваемая ставка за квартиру с одной спальней по вилайету 148 OMR, против примерно 250 OMR по Маскату в целом. Семейная вилла с четырьмя спальнями обычно стоит от 500 до 650 OMR.
- Аль-Мудж это другой рынок. Медианная запрашиваемая аренда квартиры с двумя спальнями здесь 950 OMR, тогда как Savills оценивает среднюю фактическую ставку во втором квартале 2026 года в 664 OMR. Большую часть разницы объясняют мебель и стартовые цены; подробности в нашем гиде «снимать или покупать».
Помимо аренды, договор в Маскате регистрируется в муниципалитете за 3% от арендной платы по договору, а электричество и воду оплачивает арендатор. Наш гид по счетам за электричество и воду объясняет тарифы и почему счёт за виллу в Сибе в июле резко растёт.
Покупка в Сибе: где иностранцы могут владеть жильём
Большая часть Сиба закрыта для иностранных покупателей. По земельным правилам Омана иностранец не из стран Залива может владеть жильём в полной собственности только в интегрированных туристических комплексах (ITC) и в одобренных зонах; в Сибе это Аль-Мудж и город Султана Хайсама. Старые жилые районы, Аль-Мавалех, Аль-Худ, Аль-Хайль, Аль-Маабила и старый город, как правило, закрыты для полной собственности иностранцев. Наш гид по правилам ITC описывает закон, регистрационный сбор 3% и ВНЖ для владельцев.
Город Султана Хайсама представили 31 мая 2023 года: около 15 млн м² (14,8 км²) для 100 000 жителей в 20 000 домах в 19 кварталах, с 2,9 км² зелёных зон. Первая очередь рассчитана на период с 2024 по 2030 год, последняя продлится до 2045 года. После министерского решения сентября 2025 года покупатель жилья на этапе строительства здесь может подать на ВНЖ, оплатив 30% цены. Наш гид по городу Султана Хайсама описывает каждый проект.
Аль-Мудж это сложившийся вариант: закрытый комплекс у моря, где, по данным девелопера, живут более 19 000 человек 94 национальностей, с мариной на 400 мест, полем для гольфа на 18 лунок и отелями, среди которых Kempinski и St. Regis. Наш гид по ценам в Аль-Мудже разбирает вторичный рынок и новые проекты.
Ниже стартовые цены в нашей актуальной базе на 1 октября 2026 года: самый дешёвый доступный лот каждого размера и медианная цена квадратного метра по доступным лотам каждого проекта (цена, делённая на площадь, которую регистрирует девелопер):
| Проект | Район | Самый дешёвый доступный лот | Медиана, OMR за м² |
|---|---|---|---|
| Wadi Zaha | Город Султана Хайсама | Студия 56 м², 61 635 OMR; одна спальня 80 м², 71 660 OMR | 918 |
| Sarooj Apartments | Город Султана Хайсама | Одна спальня 53 м², 66 593 OMR | 1 131 |
| Yenaier | Город Султана Хайсама | Студия 85 м², 67 200 OMR; sky residence с двумя спальнями 151 м², 86 347 OMR | 769 |
| Hay Al Wafa | Город Султана Хайсама | Две спальни 158 м², 92 088 OMR; таунхаус с тремя спальнями 230 м², 149 500 OMR | 593 |
| Sarooj Villas | Город Султана Хайсама | Вилла с четырьмя спальнями 206 м², 172 200 OMR | 836 |
| Vistal | Аль-Мудж | Одна спальня 76 м², 140 000 OMR; две спальни 127 м², 235 000 OMR | 2 002 |
| St. Regis Residences | Аль-Мудж | Две спальни 197 м², 441 631 OMR | 2 317 |
Квадратный метр в Аль-Мудже стоит в два-три раза дороже, чем в городе Султана Хайсама: готовый комплекс на пляже против города, который ещё строится. Наш индекс цен на недвижимость Омана отслеживает эти медианы по всем проектам.
Мы не называем арендную доходность. Сравнить две таблицы честно можно так: квартира с одной спальней в Vistal стоит 140 000 OMR, а такие квартиры в Аль-Мудже сдаются с запрашиваемой ставкой от 480 до 600 OMR в месяц. Из этого вычитаются сервисные сборы, простой и мебель, а запрашиваемая аренда не равна фактической.
Какая часть Сиба подходит вам
- Приезжаете по рабочему контракту, бюджет на первом месте: снимите жильё на год в Аль-Маабиле, Аль-Худе или Аль-Мавалехе и присмотритесь к городу.
- Семья, которой нужна вилла у моря: виллы в Аль-Хайле или Аль-Мавалехе, от 500 до 665 OMR в месяц за четыре спальни.
- Хотите собственность с пляжем и готовой инфраструктурой: Аль-Мудж, от 140 000 OMR за квартиру с одной спальней.
- Хотите собственность по минимальной цене и готовы ждать сдачи: город Султана Хайсама, от 61 635 OMR.
Наш гид по лучшим районам для покупки квартиры в Маскате сравнивает два варианта собственности в Сибе с Muscat Bay и Muscat Hills.
Часто задаваемые вопросы
Где находится Эс-Сиб в Маскате?
Сиб это западный вилайет губернаторства Маскат, на побережье между Баушером и Баркой. В него входят международный аэропорт Маската, Аль-Мавалех, Аль-Худ, Аль-Хайль, Аль-Маабила, Аль-Мудж, город Султана Хайсама и старый город Сиб.
Сколько людей живёт в Эс-Сибе?
594 155 человек в 2025 году по данным портала NCSI: 284 345 оманцев и 309 810 экспатов. Это самый населённый вилайет Маската. Перепись 2020 года насчитала 470 878 человек.
Хорошее ли место Сиб для жизни?
Для арендатора с ограниченным бюджетом да: квартира с одной спальней обычно стоит от 110 до 220 OMR в месяц, рядом аэропорт, пляжи, рынок и крупнейшие торговые центры. Обратная сторона это дорога в центр Маската в час пик.
Чем известен рынок Сиба?
Свежей рыбой, мясом, фруктами и овощами, специями, оманской халвой, парфюмерией и портными, по ценам для местных покупателей. Больше всего людей по вечерам и утром в пятницу.
Может ли иностранец купить недвижимость в Сибе?
Только в Аль-Мудже, который является ITC, и в городе Султана Хайсама, который является одобренной зоной. В наших текущих объявлениях цены начинаются от 61 635 OMR в городе Султана Хайсама и от 140 000 OMR в Аль-Мудже. Старые жилые районы, как правило, закрыты для полной собственности иностранцев.
Насколько аренда в Аль-Мудже дороже, чем в остальном Сибе?
На Bayut на 28 сентября 2026 года квартира с одной спальней в Аль-Мудже обычно стоила от 480 до 600 OMR в месяц, а в остальном Сибе от 110 до 220 OMR.
Источники
- Портал данных NCSI, вилайет Эс-Сиб, общая численность населения 2025, вместе с рядами по оманцам и экспатам, данные на 1 октября 2026 года; вилайет Баушер, общая численность населения 2025.
- Oman Observer, население Омана достигло 5,4 млн в 2025 году, 5 мая 2026 года.
- Википедия, Seeb (перепись 2020 года, Сибский договор, дворец Аль-Барака) и Muscat International Airport (прежнее название, пассажиропоток 2024 года), прочитано 1 октября 2026 года.
- Информационное агентство Омана, презентация города Султана Хайсама, 31 мая 2023 года; Википедия, Sultan Haitham City (очереди, 19 кварталов).
- Al Mouj Muscat, официальный сайт: марина, гольф, отели, число жителей, прочитано 1 октября 2026 года.
- Al Watan, район Аль-Мавалех в Сибе, 10 июля 2016 года.
- Times of Oman, набережные Маската, прочитано по копии Internet Archive от 29 февраля 2024 года.
- The National, My kind of place: Seeb, Oman, 8 февраля 2017 года.
- Arabia Felix (oman.de), Сиб: оживлённый рынок и аэропорт, прочитано 1 октября 2026 года.
- Al Roya, контракт на новый рыбный рынок Сиба, 4 ноября 2017 года; Информационное агентство Омана, повторное открытие рыбного рынка Сиба, 28 июня 2020 года.
- Википедия, City Centre Muscat; The National, открытие Mall of Oman, 1 сентября 2021 года.
- Search Associates, The Sultan's School; Cognita, Cheltenham Muscat; больница Университета Султана Кабуса, о больнице; Википедия, Sultan Qaboos University.
- Moovit, маршрут 1 Mwasalat, Аль-Маабила и Руви, прочитано 1 октября 2026 года.
- Bayut Oman, квартиры в аренду в Маскате, все помесячные объявления на 28 сентября 2026 года; Muscat Daily, данные Savills за второй квартал 2026 года, 29 июля 2026 года.
- Актуальная база Irfan Investment Group, проекты в городе Султана Хайсама и Аль-Мудже, на 1 октября 2026 года.
Следующий шаг
Если Сиб в вашем списке, напишите, хотите ли вы сначала снимать или сразу покупать, какой у вас бюджет и что важнее: пляж, аэропорт или школа. Консультант ответит в течение одного рабочего дня: подберёт подходящие варианты в Аль-Мудже или в городе Султана Хайсама, покажет планы оплаты и честно скажет, когда аренда в Сибе будет лучшим первым шагом.