Коротко: Аль-Маабила (Al Maabilah, Mabela; по-арабски المعبيلة, встречаются также написания Mabelah и Al Maabela) это самый западный район вилайета Эс-Сиб в Маскате. Улица Султана Кабуса делит его на Северную Аль-Маабилу у моря и намного более крупную Южную Аль-Маабилу, где находятся промзона Аль-Маабила, Mall of Muscat и большая часть жилья. Это одно из самых дешёвых мест для аренды в столице: по нашему срезу Bayut на 28 сентября 2026 года квартира с двумя спальнями обычно стоила от 160 до 260 OMR в месяц. Иностранцы не из стран Залива не могут купить здесь жильё в полную собственность, если не считать узкой схемы узуфрукта в одной очереди Южной Аль-Маабилы. Город Султана Хайсама, который строится на западной окраине Аль-Маабилы, открыт для полной собственности граждан любой страны, и цены в наших текущих объявлениях там начинаются от 61 635 OMR.
Аль-Маабила это место, где на самом деле живёт значительная часть Маската. Аренда здесь одна из самых низких в столице, промзона с мастерскими и торговлей не даёт району затихнуть, а до аэропорта примерно полчаса по дороге.
Этот гид подробно разбирает один район из нашего гида по Эс-Сибу: из каких частей он состоит, магазины, школы, клиники и дороги, а затем запрашиваемую аренду по данным Bayut на 28 сентября 2026 года и цены по соседству, в городе Султана Хайсама, из нашей актуальной базы на 3 октября 2026 года. Где источники расходятся, мы говорим об этом прямо.
Где находится Аль-Маабила
Аль-Маабила лежит на западном краю губернаторства Маскат, в вилайете Эс-Сиб, примерно в 55 км по дороге от Руви. На севере море, по южной границе проходит Маскатская скоростная дорога, а за ней Халбан. К востоку находятся Аль-Худ и Университет Султана Кабуса, а западная часть, в районе Аш-Шахахита, тянется к Барке в губернаторстве Южная Батина.
Размеры. По границам, которые нарисовало сообщество OpenStreetMap, Южная Аль-Маабила занимает около 109 км², Северная Аль-Маабила около 13 км², а Аль-Худ около 39 км². Это неофициальные цифры, но они объясняют, почему Аль-Маабилу часто называют самым большим районом Сиба.
Население. NCSI не публикует отдельную цифру по Аль-Маабиле: перепись 2020 года учитывает её внутри населённого пункта Эс-Сиб, а во всём вилайете в 2025 году жили 594 155 человек. Один арабоязычный блог о недвижимости пишет, что в одной только Аль-Маабиле живёт «около 1,5 миллиона» человек, то есть более чем вдвое больше, чем во всём Сибе, так что это явная ошибка.
Как район застраивался. Даты, которые нам удалось подтвердить:
- 2010 год: открывается Indian School Al Maabela.
- Август 2012 года: открыта мечеть Султана Таймура бин Фейсала.
- Апрель 2019 года: открывается Mall of Muscat вместе с Oman Aquarium.
- Март 2023 года: Арабский открытый университет открывает здесь новый кампус.
- Сентябрь 2024 года: Nesto открывает Bilad Mall на улице Ас-Салам.
- Январь 2025 года: открывается медицинский комплекс Хай Ас-Салам.
- Март 2025 года: в Южной Аль-Маабиле открывается Green Walkway.
- Июнь 2026 года: муниципалитет Маската заказывает план реконструкции промзоны.
Северная Аль-Маабила, Южная Аль-Маабила и промзона
| Часть | Где находится | Что там есть |
|---|---|---|
| Северная Аль-Маабила (المعبيلة الشمالية) | Между улицей Султана Кабуса и морем | Жильё у побережья, в западном начале береговой линии Сиба |
| Южная Аль-Маабила (المعبيلة الجنوبية) | Между улицей Султана Кабуса и Маскатской скоростной дорогой | Большая часть жилья, в пронумерованных очередях; Mall of Muscat, Bilad Mall, Green Walkway, главная мечеть, школы и колледжи |
| Промзона Аль-Маабила (المعبيلة الصناعية) | Внутри Южной Аль-Маабилы | Мастерские, производства, логистические компании, поставщики стройматериалов и товаров для дома |
Северная Аль-Маабила меньшая из двух частей. С её берега начинается набережная Сиба: Times of Oman описывает прогулочную дорожку длиной около 8 км от Аль-Маабилы до рыбного рынка Сиба. Наш гид по Сибу рассказывает о пляже и рынке Сиба на другом её конце.
Южная Аль-Маабила это то, что большинство людей имеет в виду, говоря «Аль-Маабила». Её жилые очереди пронумерованы, и номера важны: схема узуфрукта, о которой ниже, действует только в очереди 7.
Промзона одна из главных зон лёгкой промышленности столичного региона, и на маршруте 7 компании Mwasalat даже есть остановка Mabela Industrial Estate. 8 июня 2026 года муниципалитет Маската подписал консалтинговый контракт на план её реконструкции: внутренние дороги, инфраструктура, безопасность движения и благоустройство. Ни стоимость, ни сроки не опубликованы. Колумнист Al Roya в 2024 году писал, что дороги Аль-Маабилы стали слишком узкими для нынешнего потока машин.
Green Walkway
Самое новое общественное пространство Аль-Маабилы находится вдали от моря. Муниципалитет Маската и Occidental Oman договорились в мае 2021 года построить в Южной Аль-Маабиле линейный парк площадью 152 400 м², и он открылся 1 марта 2025 года. Здесь есть пешеходная дорожка и отдельная велодорожка, спортивные площадки, зона для скейтборда, детские площадки, уличные тренажёры, кафе и места для фудтраков, а над главными дорогами переброшены пешеходные мосты; местный колумнист отмечает, что парк пересекает улицы Ан-Нур, Аль-Хейр и Аль-Иемар.
Длина зависит от источника: соглашение 2021 года и объявления о начале строительства 2022 года называют 3,2 км, объявление об открытии по 3 400 м и для пешеходной дорожки, и для велодорожки. Мы берём цифру из объявления об открытии, потому что она описывает то, что построено.
Мечети, рынки и торговые центры
Мечеть Султана Таймура бин Фейсала. Главная мечеть района, названная в честь деда султана Кабуса, открыта в августе 2012 года. Al Watan и OpenStreetMap помещают её в Южную Аль-Маабилу; один туристический сайт относит её к Северной, и это ошибка.
Mall of Muscat на улице Ан-Нузха в Южной Аль-Маабиле открылся 15 апреля 2019 года. Публикации перед открытием называли гипермаркет Lulu, кинотеатр на 14 залов и бренды групп Alshaya и Landmark. На третьем этаже находится Oman Aquarium площадью 8 000 м², который при открытии называли крупнейшим на Ближнем Востоке.
Bilad Mall, 17-й магазин Nesto в Омане, открылся на улице Ас-Салам 18 сентября 2024 года: 215 000 кв. футов, 40 касс и более 750 парковочных мест.
За повседневными покупками ходят в супермаркеты и аптеки на главных улицах каждой очереди; City Centre Muscat в нескольких минутах езды на восток, в Аль-Мавалехе, а наш гид по Аль-Худу рассказывает о рынке соседнего района.
Школы, колледжи и клиники
Мы приводим только те места, расположение которых смогли проверить.
- Indian School Al Maabela, улица Ан-Нур в Южной Аль-Маабиле: школа программы CBSE, основана в 2010 году, от детского сада до 12 класса. Справочники называют число учеников от 3 800 до более чем 4 500, поэтому уточняйте в самой школе.
- Gulf College, чья собственная страница контактов указывает кампус в Аль-Маабиле.
- Арабский открытый университет, Оман, с марта 2023 года в новом кампусе на 36 аудиторий и 13 лабораторий.
- Медицинский комплекс Хай Ас-Салам, Южная Аль-Маабила: открыт Министерством здравоохранения 20 января 2025 года, стоимость 650 000 OMR; клиники первичной помощи, отделение поведенческой медицины и психиатрии, лаборатория, аптека и 19 коек.
- Медицинский центр Южной Аль-Маабилы, более старый центр Министерства здравоохранения в районе, и Badr Al Samaa, частный медицинский центр, открытый в июне 2021 года.
Ближайшая крупная больница это больница Университета Султана Кабуса в Аль-Худе. За британской школой или программой IB семьи ездят на восток, в The Sultan's School в Южном Аль-Хайле или в Cheltenham Muscat в Аль-Бандаре; обе есть в гиде по Сибу.
Транспорт: дороги, автобусы и время в пути
Дороги. Улица Султана Кабуса, прибрежная трасса в сторону Барки, отделяет Северную часть от Южной, а Маскатская скоростная дорога вдоль южной границы быстрее ведёт на восток. Внутри Южной Аль-Маабилы местный транспорт идёт по улицам Ас-Салам, Ан-Нур, Аль-Хейр и Аль-Иемар.
Автобусы. Mwasalat работает от автовокзала Mabela. Маршрут 1 идёт в Руви через Сиб и мимо аэропорта, маршрут 7 в Аль-Мавалех через промзону, Аль-Худ и City Centre Muscat, а планировщики поездок указывают ещё маршрут A1 в аэропорт. Расписание менялось с момента запуска этих маршрутов в 2018 и 2019 годах, поэтому проверяйте актуальное у Mwasalat.
Время в пути рассчитано по дорогам OpenStreetMap без пробок, от медицинского центра Южной Аль-Маабилы почти в центре района:
| Куда | Расстояние | Время без пробок |
|---|---|---|
| Mall of Muscat | 6 км | 9 минут |
| Wadi Zaha, город Султана Хайсама | 7 км | 12 минут |
| Рынок Сиба | 13 км | 15 минут |
| Международный аэропорт Маската, терминал 1 | 29 км (27 км от Северной Аль-Маабилы) | около 30 минут |
| Руви | 55 км | около 45 минут |
Gulf College пишет студентам, что до аэропорта около 20 минут; наш расчёт даёт примерно полчаса, а в утренний час пик на восток больше.
Аренда в Аль-Маабиле: запрашиваемые цены по числу спален
Застройка здесь мало- и среднеэтажная: семейные виллы, которыми оманцы могут владеть полностью, и многоквартирные дома в несколько этажей, где снимают жильё многие экспаты. На 28 сентября 2026 года в Аль-Маабиле на Bayut сдавались 72 квартиры и всего 8 вилл, то есть квартир было больше, чем в любой другой части Сиба, кроме Аль-Муджа.
В таблице наш срез всех объявлений о помесячной аренде на Bayut Oman по Маскату на 28 сентября 2026 года. Это запрашиваемые цены, а не подписанные договоры, и в них смешаны квартиры с мебелью и без. Мы показываем среднюю половину объявлений (от 25-го до 75-го перцентиля) и медиану в OMR в месяц, с числом объявлений (n). Если объявлений было меньше 10, диапазон не публикуем.
| Квартира | Аль-Маабила | Аль-Худ | Весь Сиб без Аль-Муджа | Аль-Мудж |
|---|---|---|---|---|
| Одна спальня | от 100 до 220, медиана 120 (n 17) | от 150 до 230 (n 13) | от 110 до 220, медиана 148 (n 56) | от 480 до 600 (n 29) |
| Две спальни | от 160 до 260, медиана 200 (n 34) | от 180 до 250 (n 25) | от 180 до 280, медиана 210 (n 90) | от 800 до 1 300 (n 40) |
| Три спальни | от 150 до 255, медиана 230 (n 18) | Мало объявлений | от 165 до 250, медиана 200 (n 37) | от 1 100 до 1 800 (n 13) |
- Одна из самых дешёвых частей Сиба. Медиана за квартиру с одной спальней, 120 OMR, на уровне Аль-Мавалеха с его 115 OMR и вдвое ниже, чем по Маскату (около 250 OMR), а медиана за две спальни, 200 OMR, самая низкая среди районов Сиба, где достаточно объявлений.
- Без мебели намного дешевле. 10 квартир с двумя спальнями с мебелью имели медианную запрашиваемую ставку 265 OMR, а 24 квартиры без мебели 180 OMR.
- Место для семьи. Квартира с тремя спальнями за сумму от 150 до 255 OMR стоит меньше, чем типичная квартира с двумя спальнями по всему Маскату, где медиана около 290 OMR.
- Мало вилл. Их было всего восемь, слишком мало для диапазона; виллы с четырьмя и пятью спальнями запрашивали от 320 до 500 OMR, то есть ниже, чем обычно просят за виллу с четырьмя спальнями в остальном Сибе: от 500 до 650 OMR.
Кроме того, договор аренды в Маскате регистрируется в муниципалитете за 3% от арендной платы по договору, а электричество и воду вы оплачиваете отдельно; наш гид по счетам за электричество и воду объясняет тарифы, а гид «снимать или покупать» сравнивает аренду с покупкой по всему Маскату.
Покупка в Аль-Маабиле: кто чем может владеть
Оманцы могут покупать землю, виллы и квартиры в любой части Аль-Маабилы.
Граждане стран Залива (GCC) старше 21 года могут владеть жилой недвижимостью в Омане через Министерство жилищного строительства и городского планирования, но с условиями: недвижимость нельзя закладывать, а пустую землю нельзя перепродать в течение четырёх лет, если на ней не построено здание.
Остальные иностранцы не могут купить здесь жильё в полную собственность. Покупатели не из стран Залива владеют жильём в полной собственности только в интегрированных туристических комплексах (ITC) и в одобренных зонах, таких как Аль-Мудж и город Султана Хайсама, а Аль-Маабила обычный жилой район. Наш гид по правилам ITC описывает закон.
Исключение для узуфрукта. Министерское решение 357/2020 позволяет иностранцу, проживающему в Омане, купить узуфрукт, то есть долгосрочное право пользования квартирой без владения землёй, в многоэтажных домах на участках, которые выбирает министерство. В Сибе в октябре 2020 года были названы Южный Аль-Мавалех (очередь 5), Аль-Худ (очередь 2) и Южная Аль-Маабила (очередь 7). Основные условия:
- покупателю не меньше 23 лет, он прожил в Омане не меньше двух лет и может владеть одной квартирой;
- в доме четыре жилых этажа или больше, и на момент лицензирования ему не больше четырёх лет;
- в квартире не меньше двух спален, а стоит она в Маскате не меньше 45 000 OMR;
- иностранцам может принадлежать не больше 40% квартир в доме, а гражданам одной страны не больше 20%;
- срок до 50 лет с продлением до 99, перепродажа запрещена четыре года, сборы 3% с продавца и 5% с покупателя.
Один из конкурентов подаёт это как новость, хотя решение действует с 2020 года, и само по себе оно не даёт права на ВНЖ. Более поздних поправок мы не нашли, но прежде чем на это опираться, уточните в министерстве.
Город Султана Хайсама по соседству: где иностранцы могут купить жильё
Где он находится. Официальные источники говорят только, что город Султана Хайсама находится в вилайете Эс-Сиб. Он строится на свободной земле на западном краю Южной Аль-Маабилы, между улицей Султана Кабуса и Маскатской скоростной дорогой. Википедия описывает его как расположенный к западу от Аль-Маабилы, а по границам OpenStreetMap участки всех пяти проектов из нашего списка попадают в Южную Аль-Маабилу. С Аль-Худом, на восточной стороне Аль-Маабилы, он не граничит. Oman Observer в июне 2023 года писал, что у города будет 23 въезда с двух главных дорог.
Что это такое. Город, спланированный государством и представленный 31 мая 2023 года: около 14,8 км² для 100 000 жителей в 20 000 домах, строится очередями с 2024 по 2045 год. Жильё в его жилых кварталах продаётся в полную собственность гражданам любой страны, а покупатель на этапе строительства может подать на ВНЖ, оплатив 30% цены. Наш гид по городу Султана Хайсама разбирает каждый проект.
Стартовые цены в нашей актуальной базе на 3 октября 2026 года: самый дешёвый доступный лот каждого размера и медианная цена квадратного метра по доступным лотам каждого проекта (цена, делённая на площадь, которую регистрирует девелопер):
| Проект | Самый дешёвый доступный лот | Медиана, OMR за м² |
|---|---|---|
| Wadi Zaha | Студия 56 м², 61 635 OMR; одна спальня 80 м², 71 660 OMR; две спальни 109 м², 93 630 OMR | 918 |
| Sarooj Apartments | Одна спальня 53 м², 66 593 OMR; две спальни 109 м², 91 932 OMR | 1 131 |
| Yenaier | Студия 85 м², 67 200 OMR; одна спальня 87 м², 73 500 OMR; sky residence с двумя спальнями 151 м², 86 347 OMR | 769 |
| Hay Al Wafa | Две спальни 158 м², 92 088 OMR; таунхаус с тремя спальнями 230 м², 149 500 OMR; таунхаус с четырьмя спальнями 256 м², 158 800 OMR | 593 |
| Sarooj Villas | Вилла с четырьмя спальнями 206 м², 172 200 OMR; вилла с пятью спальнями 280 м², 232 000 OMR | 836 |
Цены не изменились с нашего гида по Сибу от 1 октября. Самая низкая цена квадратного метра у Hay Al Wafa, где квартира с двумя спальнями занимает 158 м² против 109 м² в Wadi Zaha, а самая высокая у Sarooj Apartments, где самая маленькая квартира с одной спальней. Сравните все лоты в поиске недвижимости или следите за медианами в нашем индексе цен на недвижимость Омана.
Мы не называем арендную доходность. Для ориентира: самая дешёвая квартира с двумя спальнями из таблицы выше стоит 86 347 OMR, а квартира с двумя спальнями в Аль-Маабиле сдаётся с медианной запрашиваемой ставкой 200 OMR в месяц. Это жильё на этапе строительства, так что на деле выбор стоит между арендой сейчас и собственностью после сдачи.
Подходит ли вам Аль-Маабила
- Бюджет ограничен, работа на западе Маската или в аэропорту: снимите квартиру без мебели в Южной Аль-Маабиле.
- Семья, которой нужно пространство: квартира с тремя спальнями здесь стоит от 150 до 255 OMR.
- Работа в Университете Султана Кабуса или его больнице: ближе Аль-Худ, соседний район к востоку.
- Иностранец, который хочет собственность: город Султана Хайсама, на пороге Аль-Маабилы, от 61 635 OMR.
Часто задаваемые вопросы
Где находится Аль-Маабила в Маскате?
В вилайете Эс-Сиб, на западном краю губернаторства Маскат. Район тянется от побережья до Маскатской скоростной дороги; на востоке Аль-Худ, а на западной стороне строится город Султана Хайсама.
Чем Северная Аль-Маабила отличается от Южной?
Их разделяет улица Султана Кабуса. Северная это меньшая прибрежная часть. В Южной, между улицей Султана Кабуса и Маскатской скоростной дорогой, большая часть жилья, промзона, Mall of Muscat, Bilad Mall и Green Walkway.
Сколько стоит аренда в Аль-Маабиле?
На Bayut на 28 сентября 2026 года запрашиваемая аренда обычно составляла от 100 до 220 OMR в месяц за квартиру с одной спальней, от 160 до 260 OMR за две спальни и от 150 до 255 OMR за три спальни. Квартиры без мебели заметно дешевле.
Может ли иностранец купить недвижимость в Аль-Маабиле?
В полную собственность нет, если он не гражданин страны Залива. Иностранец, проживший в Омане два года, может купить узуфрукт сроком до 99 лет на квартиру в одобренных домах в Южной Аль-Маабиле (очередь 7), от 45 000 OMR. Полная собственность для граждан любой страны доступна по соседству, в городе Султана Хайсама, от 61 635 OMR в наших объявлениях.
Как далеко от Аль-Маабилы до аэропорта Маската?
От 27 до 29 км по дороге до терминала 1, примерно полчаса без пробок. В аэропорт также ходят маршрут 1 компании Mwasalat и маршрут A1.
Что находится в промзоне Аль-Маабила?
Мастерские, производства, логистические компании и поставщики стройматериалов, внутри Южной Аль-Маабилы. В июне 2026 года был заказан план её реконструкции, включая внутренние дороги.
Город Султана Хайсама находится в Аль-Маабиле?
Официально он просто в вилайете Эс-Сиб. Он строится на западном краю Южной Аль-Маабилы, и Википедия описывает его как расположенный к западу от Аль-Маабилы. До Wadi Zaha около 7 км по дороге от центра района.
Источники
- Портал данных NCSI, вилайет Эс-Сиб, общая численность населения 2025, прочитано 1 октября 2026 года; City Population, населённые пункты губернаторства Маскат, перепись 2020 года, прочитано 3 октября 2026 года.
- OpenStreetMap, административные границы Южной Аль-Маабилы, Северной Аль-Маабилы и Аль-Худа, прочитано 3 октября 2026 года; время в пути рассчитано в OSRM на данных OpenStreetMap.
- Википедия, Maʽabilah и Sultan Haitham City, прочитано 3 октября 2026 года.
- Times of Oman, набережные Маската, прочитано по копии Internet Archive от 29 февраля 2024 года.
- Times of Oman, соглашение о парке с Occidental Oman, 20 мая 2021 года, и открытие Green Walkway в Сибе, 1 марта 2025 года; Al Roya, открытие Green Walkway, 1 марта 2025 года; Wejhatt, колонка о прогулочной зоне Аль-Маабилы, 10 марта 2025 года.
- Al Watan, лекция в мечети Султана Таймура бин Фейсала, Южная Аль-Маабила, 29 августа 2015 года; Omantripper, мечеть Султана Таймура бин Фейсала, прочитано 3 октября 2026 года.
- Oman Observer, новый торговый центр в Mabela откроется 15 апреля и открытие Oman Aquarium, апрель 2019 года; Times of Oman, Nesto открывает Bilad Mall в Mabella, сентябрь 2024 года.
- Indian Schools in Oman, Indian School Al Maabela; Gulf College, страница контактов; Muscat Daily, Арабский открытый университет открывает новый кампус в Маабиле, 4 марта 2023 года.
- Информационное агентство Омана, открытие медицинского комплекса Хай Ас-Салам в Сибе, 20 января 2025 года; Oman Observer, Badr Al Samaa открывается в Mabella, 23 июня 2021 года.
- Oman Observer, маршрут 10 от автовокзала Mabela, сентябрь 2018 года, и продление маршрута 7, март 2019 года; Moovit, маршрут 1, Аль-Маабила и Руви, прочитано 3 октября 2026 года.
- Muscat Daily, муниципалитет Маската подписывает соглашения по проектам развития, 8 июня 2026 года; Al Roya, колонка о дорогах Аль-Маабилы, 24 августа 2024 года.
- Qanoon.om, министерское решение 357/2020 о продаже узуфрукта неоманцам, Официальный вестник 1362, 18 октября 2020 года; Wejhatt, участки, названные в Маскате, 18 октября 2020 года; Times of Oman, экспаты теперь могут купить жильё в Маскате, октябрь 2020 года.
- Правительственный портал Омана, владение недвижимостью в Омане гражданами стран Залива, прочитано 3 октября 2026 года.
- Информационное агентство Омана, презентация города Султана Хайсама, 31 мая 2023 года; Oman Observer, первая очередь города Султана Хайсама за 6 лет, 20 июня 2023 года.
- Bayut Oman, квартиры в аренду в Маскате, все помесячные объявления на 28 сентября 2026 года.
- Актуальная база Irfan Investment Group, проекты в городе Султана Хайсама, на 3 октября 2026 года.
Следующий шаг
Если Аль-Маабила в вашем списке, напишите, хотите ли вы сначала снимать или сразу покупать, какой у вас бюджет и сколько спален вам нужно. Наша команда в Маскате ответит в WhatsApp: подберёт подходящие дома в городе Султана Хайсама, покажет планы оплаты и честно скажет, когда аренда в Аль-Маабиле будет лучшим первым шагом.