Покупка недвижимости в Омане для иностранцев: зоны ITC, цены и расходы

Оман стал одним из самых недооценённых рынков недвижимости Персидского залива: только в 2023 году объём сделок превысил 3,6 млрд оманских риалов, а на иностранных покупателей пришлось около 22% сделок в специально отведённых проектах. Покупка недвижимости в Омане для иностранцев возможна легально, с регистрацией права на имя покупателя и с получением возобновляемого вида на жительство для всей семьи. В этом гиде команда Irfan Investment Group разбирает правила зон ITC, актуальные цены, все расходы и налоговые изменения 2026–2028 годов.

Короткий ответ: да, но только в определённых зонах. Покупка недвижимости в Омане для иностранцев (граждан стран за пределами ССАГПЗ) разрешена исключительно в интегрированных туристических комплексах, Integrated Tourism Complexes (ITC), одобренных правительством.

Ключевые правила:

• Внутри ITC право собственности регистрируется на имя покупателя и на практике работает как фригольд, хотя юридически оформлено как долгосрочный узуфрукт.
• Вне зон ITC иностранцы, как правило, не могут владеть землёй: Закон о земле (Султанский декрет 5/1980) закрепляет общее право собственности на землю за гражданами Омана.
• Сельскохозяйственные земли и территории, чувствительные с точки зрения безопасности, полностью исключены для иностранного владения.
• Ограничений по гражданству нет: по состоянию на сентябрь 2025 года покупатели любой национальности, включая граждан Ирана и стран СНГ, могут приобретать объекты в ITC при соблюдении финансовых и юридических требований.

Это важное отличие от соседних рынков: государство сознательно создало прозрачный и защищённый коридор для иностранных инвестиций, а не серые схемы через номинальных владельцев.

Выбор проекта, главное решение инвестора. Основные ITC-комплексы Омана:

Флагманский прибрежный район столицы с мариной, гольф-полем и развитой инфраструктурой. Оптимален для сдачи в аренду и жизни круглый год.

Muscat Hills, устоявшееся гольф-сообщество с доступными апартаментами; Muscat Bay, премиальный курортный анклав между горами и морем для тех, кто ищет приватность.

Крупнейший курортный проект юга страны. Купить апартаменты в Салале выбирают инвесторы, ориентированные на туристический поток сезона харифа и более низкий порог входа.

Ориентировочные цены (2025–2026):

• Студии в отдельных ITC-проектах, от ~9 000 OMR;
• Апартаменты у моря, от ~150 000 USD;
• Виллы, от ~300 000 USD;
• Люксовый сегмент (первая линия, брендированные резиденции), от ~600 000 USD.

Актуальные предложения по всем ITC-проектам вы найдёте в нашем каталоге объектов недвижимости в Омане.

Покупка недвижимости в Омане для иностранцев сопровождается одними из самых низких транзакционных издержек в регионе.

• Сбор за передачу права собственности: с января 2025 года иностранные покупатели платят 3% от стоимости объекта (граждане Омана, 1%).
• Совокупные расходы на регистрацию и юридическое сопровождение: обычно 3–5% от цены.
• Ежегодного налога на недвижимость в Омане нет. Владельцы в управляемых ITC-сообществах платят только сервисные сборы, примерно 4–12 OMR за кв. м в год в зависимости от инфраструктуры.

Оманские банки кредитуют иностранных покупателей в ITC:

• финансирование (LTV), как правило, 60–70% стоимости;
• ставки, примерно 4–7,5% в зависимости от резидентского статуса;
• срок, 15–25 лет;
• требования: подтверждение дохода, трудовой контракт и банковские выписки за 6 месяцев.

1. Выбор объекта и резервирование, подписание договора купли-продажи.
2. Получение сертификата об отсутствии возражений (NOC) от Министерства жилищного строительства и городского планирования.
3. Оплата, уплата 3% сбора и регистрация титула (title deed) на имя покупателя.

Весь процесс занимает в среднем 1–3 месяца. Юридическую проверку объекта и сопровождение сделки под ключ обеспечивают специалисты юридического отдела Irfan Investment Group.

Одно из главных преимуществ покупки недвижимости в Омане, резиденция без спонсора:

• Стандартный ВНЖ владельца ITC-объекта: возобновляемый вид на жительство для собственника и ближайшей семьи (супруг/супруга, дети, родители) на весь срок, пока объект зарегистрирован на его имя. Оманский спонсор не требуется; резиденция прекращается при продаже объекта.
• Golden Residency: программа инвесторской резиденции перезапущена в августе 2025 года со сниженным порогом 200 000 OMR. Объекты дешевле 200 000 OMR дают 2-летний возобновляемый ВНЖ.
• Off-plan в Sultan Haitham City: министерское решение от сентября 2025 года позволяет получить резиденцию уже после оплаты 30% стоимости строящегося объекта.

В 2023 году более 1 200 инвесторов получили резиденцию Омана через недвижимость, и порог входа с тех пор только снизился.

Согласно Королевскому декрету 56/2025 (от 22 июня 2025 года), с 1 января 2028 года в Омане вводится подоходный налог 5% на чистый годовой доход свыше 42 000 OMR, включая доход от аренды. По оценкам, около 99% резидентов останутся вне зоны налогообложения, для большинства частных инвесторов рентный доход по-прежнему будет фактически безналоговым. Тем не менее при портфельных инвестициях планирование на горизонте 2026–2028 годов стоит делать с учётом нового налога.

• Право собственности регистрируется на имя иностранного покупателя в зонах ITC;
• Нет ежегодного налога на недвижимость;
• Низкие транзакционные издержки (3–5% всего);
• ВНЖ для всей семьи без спонсора, Golden Residency от 200 000 OMR;
• Доступная ипотека до 70% стоимости;
• Порог входа от ~150 000 USD за апартаменты у моря, ниже, чем в Дубае при сопоставимом качестве жизни.

В общем случае, нет. Закон о земле резервирует владение землёй за гражданами Омана. Иностранцы приобретают недвижимость (включая виллы с участками) только внутри одобренных зон ITC, где право оформляется на их имя.

Студии в отдельных ITC-проектах начинаются примерно от 9 000 OMR, апартаменты у моря в Al Mouj Muscat или Hawana Salalah, от ~150 000 USD, виллы, от ~300 000 USD. Итоговая цена зависит от проекта, линии и стадии строительства.

Единовременный сбор за передачу права, 3% от стоимости, совокупные расходы на оформление, 3–5%. Ежегодного налога на недвижимость нет; действуют лишь сервисные сборы ITC-сообщества (~4–12 OMR/кв. м в год). С 2028 года рентный доход свыше 42 000 OMR в год будет облагаться налогом 5%.

Да. Владелец объекта в ITC получает возобновляемый ВНЖ для себя и ближайшей семьи без спонсора. При инвестиции от 200 000 OMR доступна программа Golden Residency, при меньшей сумме, 2-летняя возобновляемая резиденция.

Да, оманские банки финансируют покупки в ITC: до 60–70% стоимости, ставки около 4–7,5%, срок до 25 лет. Понадобятся подтверждение дохода и выписки за 6 месяцев.

Покупка недвижимости в Омане для иностранцев, это прозрачный и юридически защищённый процесс, если рядом команда, знающая рынок изнутри. Консультанты Irfan Investment Group подберут объект под ваш бюджет и цель, доход от аренды, резиденция или сохранение капитала,, проверят документы и проведут сделку до регистрации титула. Свяжитесь с нашим консультантом сегодня и получите персональную подборку объектов в ITC-зонах Маската и Салалы.

Все объекты ниже, с ценами из живого инвентаря застройщиков, обновляются по мере продаж.

• Вся недвижимость на продажу в Омане
• Купить недвижимость в Салале
• Купить квартиру в Маскате