Аренда квартиры в Маскате 2026: цены по районам и когда выгоднее купить

Коротко: в сентябре 2026 года аренда квартиры в Маскате с одной спальней стоит от 150 до 250 OMR в месяц в Аль-Хувейре, Аль-Губре и районе Сиб, от 300 до 450 OMR в Куруме, Баушере и Маскат Хиллз и около 500 OMR в Аль-Мудже. Квартира с двумя спальнями обходится примерно от 220 OMR в Сибе до 664 OMR в Аль-Мудже по данным Savills. Купить жильё такого же размера в проекте со свободной собственностью стоит примерно столько же, сколько аренда за срок от 20 до 30 лет, поэтому месяц за месяцем аренда дешевле. Покупка выигрывает, если вы собираетесь остаться надолго, хотите ВНЖ, который не зависит от работодателя, и предпочитаете платить за свой актив, а не на счёт арендодателя.

Почти каждый, кто переезжает в Маскат, в том числе из России, сначала ищет квартиру в аренду, а большинство таблиц с ценами в интернете устарели на два-три года. В этом гиде собраны актуальные цены на аренду квартир в Маскате по районам и размерам из двух источников, и прямо сказано, где они расходятся. Затем мы ставим арендную плату рядом с ценой покупки похожего жилья, которое иностранцы могут оформить в собственность, показываем расчёт и объясняем, когда лучше снимать, а когда покупать.

За цифрами аренды стоят два источника. Первый: Savills, чей квартальный отчёт по Оману отслеживает среднюю аренду эталонной квартиры с двумя спальнями и виллы с четырьмя спальнями в основных районах, где живут экспаты. Второй: наш собственный срез всех объявлений о помесячной аренде на Bayut Oman по губернаторству Маскат на 28 сентября 2026 года: 949 квартир и 416 вилл. Цифры Bayut это запрашиваемая аренда, а не подписанные договоры, и в них смешаны квартиры с мебелью и без. Для каждого района мы показываем среднюю половину объявлений (от 25-го до 75-го процентиля), что отсекает случайные дешёвые варианты и пентхаусы. Оманский риал привязан к доллару: около 2,60 USD.

Аренда в Маскате: краткий обзор

Это медианы по всему губернаторству. Медиана для трёх спален ниже, чем для двух, потому что многие большие квартиры сдаются в старых домах в Аль-Маабиле, Аль-Худе и Руви. Студий в Маскате мало: в тот день их было всего 18, и большинство просили от 140 до 180 OMR.

Эти цифры совпадают с нашим гидом по стоимости жизни в Омане, где по данным Numbeo квартира с одной спальней стоит 175 OMR вне центра и 258 OMR в центре.

Аренда квартир в Маскате по районам

Запрашиваемая аренда на Bayut Oman, 28 сентября 2026 года, средняя половина объявлений, OMR в месяц. Последний столбец: средняя аренда квартиры с двумя спальнями по Savills там, где отчёт охватывает район.

Где источники расходятся. В Аль-Мудже запрашиваемая аренда квартиры с двумя спальнями на Bayut (медиана 950 OMR) заметно выше средней по Savills, 664 OMR во II квартале 2026 года. Отчасти разница в мебели: 15 из 39 квартир с двумя спальнями в Аль-Мудже сдавались с мебелью, с медианой 1 200 OMR. Отчасти в том, что запрашиваемая цена это начало торга, а Savills отслеживает аренду, по которой сделки реально закрываются. В Аль-Хувейре разрыв обратный: Savills даёт 385 OMR за I квартал 2026 года, а большинство объявлений на Bayut просят от 230 до 280 OMR, потому что на портале много старых домов, которых нет в эталонной выборке Savills. Если вы торгуетесь, в Аль-Мудже лучше ориентироваться на Savills, а в Аль-Хувейре и Сибе на объявления.

Какие районы мы не включили. В Мадинат Султан Кабус в тот день было всего 9 объявлений о квартирах, а в Маскат Бэй и Йити вместе 2, слишком мало, чтобы публиковать диапазон. Мадинат Султан Кабус мы показываем в таблице вилл ниже, где выборка больше.

Куда движется рынок. Savills зафиксировал рост аренды квартир с двумя спальнями в Аль-Мудже на 3% в I квартале 2026 года и рост аренды квартир в Куруме на 16% во II квартале, а в Аль-Хувейре в I квартале аренда упала на 14%. Единого тренда по городу нет.

Аренда вилл в Маскате

Виллы с четырьмя спальнями, OMR в месяц.

При всего 6 виллах в Аль-Мудже на Bayut средняя Savills там надёжнее. В районе Сиб виллы с четырьмя и пятью спальнями просят похожую аренду, примерно от 600 до 650 OMR.

Сколько стоит аренда в Маскате сверх самой арендной платы

Арендная плата не единственный чек. Вот правила и привычки, с которыми новички сталкиваются в первом договоре.

• Регистрация договора, 3% от аренды. Каждый договор аренды нужно зарегистрировать в муниципалитете Маската. Сбор составляет 3% от всей арендной платы за срок договора: при договоре на год и аренде 250 OMR в месяц это 90 OMR. Калькулятор самого муниципалитета использует именно эту формулу. По закону обязанность лежит на арендодателе, но многие договоры перекладывают сбор на арендатора, так что проверьте этот пункт.
• Регистрация в течение месяца. По стандартным условиям договора муниципалитета Маската незарегистрированный договор или договор, сбор по которому не оплачен в течение месяца, недействителен для государственных органов, а штраф равен тройному сбору.
• Коммунальные услуги платите вы. Электричество, воду, канализацию и муниципальные сборы оплачивает арендатор. Для квартиры 85 м² закладывайте около 66 OMR в месяц, летом больше, когда кондиционер работает весь день.
• Оплата вперёд. Многие арендодатели берут годовую аренду одним-четырьмя чеками с отложенной датой, а не ежемесячными переводами, плюс залог, обычно около месячной аренды.
• Уведомление. По тем же муниципальным условиям арендатор, который хочет съехать, должен предупредить арендодателя за три месяца до окончания договора или до истечения половины его срока, если это раньше. Без уведомления договор продлевается.
• Мебель отдельно. Новые квартиры обычно сдаются без мебели, так что заложите бюджет на мебель и технику.

Сколько стоит покупка вместо аренды

Иностранцы не могут купить жильё где угодно в Маскате. Собственность разрешена в интегрированных туристических комплексах (ITC), таких как Аль-Мудж и Маскат Бэй, и в одобренных зонах, например в Городе Султана Хайсама. Здесь это важно: Курум, Аль-Хувейр, Аль-Губра, Баушер и Мадинат Султан Кабус, где снимает большинство экспатов, в основном закрыты для свободной собственности иностранцев. Жильё, которое можно купить, находится в более новых спланированных комплексах.

Вот стартовые цены в нашем актуальном каталоге на 28 сентября 2026 года, самый дешёвый доступный объект каждого размера в проекте в Маскате:

Цена квадратного метра по каждому проекту есть в нашем индексе цен на недвижимость в Омане: он делит каждую цену на площадь и берёт медиану.

Сверх цены иностранный покупатель один раз платит регистрационный сбор около 3% Министерству жилищного строительства и городского планирования при регистрации права собственности. Оманские покупатели платят 1% с тех пор, как министерство снизило для них ставку в 2025 году. Ежегодного налога на недвижимость нет. Каждый год вы платите только сервисный сбор комплекса, его устанавливает застройщик, и он разный в каждом проекте.

Собственность меняет и ваш визовый статус. Жильё в ITC или одобренной зоне даёт визу резидента для владельцев недвижимости: на 2 года, с продлением, госпошлина 50 OMR, а с июня 2026 года она не требует оманского спонсора и распространяется на семью первой степени родства. Полное сравнение с рабочей и семейной визой есть в нашем гиде по видам виз в Оман, а сам путь владельца в гиде по визе владельца без спонсора.

Аренда или покупка: честный расчёт

Проще всего сравнивать так: сколько лет аренды равны цене покупки. Формула: цена, делённая на (месячная аренда × 12).

Пример расчёта для первой строки: 170 × 12 = 2 040 в год, а 61 635, делённые на 2 040, дают около 30. Квартира с двумя спальнями в Аль-Мудже опускается примерно до 21 года, если взять медиану запрашиваемой аренды на Bayut, 950 OMR, вместо средней Savills.

Это иллюстрация, а не прогноз и не доходность. В расчёт не входят регистрационный сбор, сервисные сборы, ремонт, проценты по ипотеке и любые изменения цен или аренды. Кроме того, здесь новое жильё в спланированных комплексах сравнивается с арендным рынком, где много старых домов.

Вывод таблицы ясен: если смотреть только на ежемесячные расходы, аренда в Маскате дешевле покупки. Цена, равная аренде за срок от 20 до 30 лет, это высокий множитель, и тот, кто говорит, что покупка всегда выгоднее аренды, просто не считал.

Но есть и другая сторона. Аренда типичной квартиры с одной спальней за 250 OMR в месяц за 10 лет складывается в 30 000 OMR, и в конце у вас ничего нет. Квартира с одной спальней в Wadi Zaha стоит 71 660 OMR плюс около 2 150 OMR регистрационного сбора, и через 10 лет она по-прежнему ваша. При покупке на этапе строительства всю сумму в первый день платить не нужно: бронь в размере от 5 до 10% (от 3 583 до 7 166 OMR для этого объекта) закрепляет квартиру, а остальное идёт по графику застройщика. В гиде сколько денег нужно для покупки недвижимости в Омане показано, сколько нужно на старт при любом бюджете, а гид по рассрочке и планам оплаты в Омане объясняет, как рассрочка увеличивает итоговую цену.

Если вы предпочитаете кредит, банки кредитуют иностранцев на покупку жилья в ITC: резиденты-экспаты часто могут получить до 80% стоимости, нерезиденты примерно от 50 до 70%, на срок от 20 до 25 лет. Правила описаны в гиде по банковским кредитам и ипотеке для иностранцев в Омане.

Когда выигрывает покупка, а когда аренда

Аренда выигрывает, если:

• Вы планируете прожить здесь меньше пяти лет или работа может вас перевести.
• Вы хотите жить в Куруме, Аль-Хувейре или Мадинат Султан Кабус, где иностранцы, как правило, не могут купить жильё.
• Ваш ВНЖ уже привязан к работе, и вы хотите сохранить капитал свободным.
• Вы ещё не знаете, какой район Маската вам подходит. Сначала снимите на год.

Покупка выигрывает, если:

• Вы собираетесь жить здесь много лет и хотите, чтобы расходы на жильё превращались в актив, а не в квитанции.
• Ваш доход не зависит от оманского работодателя: удалённая работа, свой бизнес, пенсия. Виза владельца даёт вам и семье ВНЖ без спонсора.
• Вам нужна определённость: никакого арендодателя, который не продлит договор, никаких ежегодных торгов, никаких переездов каждые несколько лет с детьми-школьниками.
• Вы хотите жильё, которого мало на арендном рынке: новостройку в спланированном комплексе у пляжа, марины или парка.

Многие семьи делают и то и другое: первый год снимают, знакомятся с городом, а потом покупают в подходящем комплексе. Гид по лучшим районам для покупки квартиры в Маскате сравнивает Аль-Мудж, Маскат Бэй, Маскат Хиллз и Город Султана Хайсама.

Часто задаваемые вопросы

Сколько стоит аренда квартиры в Маскате?

В сентябре 2026 года типичная запрашиваемая аренда по Маскату составляет 250 OMR в месяц за квартиру с одной спальней и 290 OMR за квартиру с двумя. По районам квартира с одной спальней стоит примерно от 115 до 220 OMR в районе Сиб, от 275 до 425 OMR в Куруме и от 480 до 600 OMR в Аль-Мудже.

В каких районах Маската аренда дешевле всего?

Самая низкая запрашиваемая аренда в районе Сиб (Аль-Мавалех, Аль-Худ, Аль-Хейль), в Руви, Аль-Маабиле и Аль-Хувейре: там много квартир с одной спальней дешевле 250 OMR. Дороже всего Аль-Мудж и Маскат Хиллз.

Какие сборы платит арендатор в Маскате?

Договор нужно зарегистрировать в муниципалитете Маската со сбором 3% от всей арендной платы за срок договора: 90 OMR за год при аренде 250 OMR в месяц. По закону сбор платит арендодатель, но договоры часто перекладывают его на арендатора. Арендатор также оплачивает электричество и воду и обычно вносит залог около месячной аренды.

Что выгоднее в Маскате: снимать или покупать?

По ежемесячным расходам аренда дешевле: новая квартира в свободной собственности стоит примерно столько же, сколько сопоставимая аренда за срок от 20 до 30 лет. Покупка разумнее, если вы собираетесь жить здесь много лет или хотите визу владельца без спонсора для своей семьи.

Может ли иностранец купить квартиру в Маскате вместо аренды?

Да, в интегрированных туристических комплексах, таких как Аль-Мудж и Маскат Бэй, и в одобренных зонах, например в Городе Султана Хайсама. В наших текущих объявлениях студия стоит от 61 635 OMR, квартира с одной спальней от 71 660 OMR, плюс регистрационный сбор около 3%.

Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ в Омане?

Да. Жильё в ITC или одобренной зоне даёт продлеваемую визу резидента на 2 года для владельца и семьи первой степени родства, с пошлиной 50 OMR и без оманского спонсора с июня 2026 года.

Источники

• Savills, Oman Property Market Report, I квартал 2026: аренда квартир с двумя спальнями и вилл с четырьмя спальнями.
• Muscat Daily, данные Savills за II квартал 2026, 29 июля 2026.
• Bayut Oman, квартиры в аренду в Маскате, все помесячные объявления на 28 сентября 2026.
• Муниципалитет Маската, калькулятор сбора за регистрацию договора аренды.
• Times of Oman, условия муниципалитета Маската для договоров аренды.
• Times of Oman, министерство жилищного строительства изменило сборы.

Следующий шаг

Если вы сейчас снимаете и хотите понять, что можно купить при том же ежемесячном бюджете, напишите нам бюджет и район, который вам нравится. Консультант ответит в течение одного рабочего дня: пришлёт доступные объекты, планы оплаты и путь к ВНЖ, который открывает каждый из них.

Связанные гиды

• Стоимость жизни в Омане 2026
• Лучшие районы для покупки квартиры в Маскате
• Виза владельца недвижимости в Омане без спонсора
• Банковские кредиты и ипотека для иностранцев в Омане
• Индекс цен на недвижимость в Омане