Всё больше зарубежных инвесторов выбирают султанат вместо перегретого Дубая, и это неудивительно. Купить квартиру в Омане (Маскат) сегодня можно на 44–56% дешевле, чем в престижных районах Дубая, при этом рынок стабильно растёт, а налоговая нагрузка на владельца минимальна. В этом обзоре мы сравним лучшие районы Маската для покупки квартиры иностранцем в 2026 году: цены за квадратный метр, доходность аренды, перспективы роста и реальные бюджеты, а также объясним, как покупка недвижимости открывает путь к инвесторской резиденции.
Законодательство Омана разрешает иностранным гражданам оформлять полное право собственности (фрихолд) только в специальных зонах интегрированных туристических комплексов, известных как ITC (Integrated Tourism Complex). По данным рыночного отчёта Tamlik за март 2026 года, наиболее развитые ITC-зоны Маската это:
- Аль-Мудж (Al Mouj Muscat), флагманский прибрежный район с мариной
- Маскат-Хиллс (Muscat Hills), гольф-комьюнити рядом с аэропортом
- Маскат-Бэй (Muscat Bay), премиальный курортный анклав среди гор
- Джебель-Сифа (Jebel Sifah), курорт с самым доступным входным порогом
- Йити (Yiti), масштабный новый проект устойчивого развития
Покупка в ITC даёт иностранцу не только полноценный титул собственности, который можно продавать, сдавать в аренду и передавать по наследству, но и право на резиденцию. Ключевой факт 2026 года: покупка недвижимости на сумму от 200 000 оманских риалов даёт право на продлеваемую инвесторскую визу резидента Омана.
Медианная цена квартиры в Маскате составляла около 1 633 риалов за м² по итогам первого квартала 2025 года после годового роста на 7,3%. Премиальные ITC-локации в 2026 году торгуются в диапазоне примерно 1 200–2 400 риалов за м², тогда как в обычных городских районах цены держатся на уровне 500–700 риалов за м².
Аль-Мудж остаётся самым узнаваемым адресом Маската. Цены на квартиры в Аль-Мудж в среднем составляют 900–1 500 риалов за м², что даёт премию 20–40% к среднегородскому уровню. При этом фундаментальные показатели сильные:
- валовая доходность аренды 4–5,5% годовых
- заполняемость арендного жилья 80–85%
- аренда однокомнатной квартиры доходит до 800 риалов в месяц, при среднем городском диапазоне 200–500 риалов
- двухкомнатные квартиры продаются в основном за 80 000–150 000 риалов
Это выбор для тех, кто ценит ликвидность, готовую инфраструктуру и стабильный арендный спрос со стороны экспатов.
Маскат-Хиллс привлекает близостью к международному аэропорту и гольф-полю. В 2026 году здесь один из крупнейших портфелей новостроек, что даёт возможность войти на этапе строительства по цене ниже рынка. Район подходит для среднесрочной стратегии на рост капитализации.
Маскат-Бэй это камерный курортный формат с ценами в верхней части диапазона ITC. Йити, напротив, ставка на будущее: масштабный проект с горизонтом развития на годы вперёд, где ранние покупатели рассчитывают на максимальный прирост стоимости по мере ввода инфраструктуры.
Для инвесторов с ограниченным бюджетом Джебель-Сифа остаётся главной точкой входа: студии здесь продаются в диапазоне 45 000–55 000 риалов. Курортная локация с мариной генерирует спрос на краткосрочную аренду, а доходность по отдельным юнитам в Маскате достигает верхней границы городского диапазона 3–9%.
По данным на базе Savills за четвёртый квартал 2025 и первый квартал 2026 года, средняя арендная ставка квартир в Маскате составляет около 5 риалов за м² в месяц с разбросом примерно от 3,5 до 10 риалов. Общая картина такова:
- диапазон валовой доходности по городу: 3–9% в зависимости от района и типа юнита
- премиальные ITC-районы находятся в верхней части диапазона
- самая дорогая аренда в Аль-Мудж, самые доступные двухкомнатные квартиры сдаются в Губре, Руви и Аль-Мавале
Отдельный плюс Омана это низкие издержки владения: ежегодного налога на недвижимость нет, налога на прирост капитала для физических лиц тоже нет. Арендодателю следует учитывать лишь муниципальный сбор в размере 3% с валового арендного дохода. Подробнее о юридической стороне сделки читайте в нашем разделе правовое сопровождение инвестиций.
Ориентиры для планирования покупки в 2026 году:
- 45 000–55 000 риалов: студия в Джебель-Сифа, минимальный порог входа во фрихолд
- 80 000–150 000 риалов: двухкомнатная квартира в Аль-Мудж
- от 200 000 риалов: сумма покупки, дающая право на продлеваемую инвесторскую резиденцию Омана
Если цель именно виза, сумму можно набрать как одним премиальным объектом, так и портфелем из нескольких квартир, что дополнительно диверсифицирует арендный доход.
Чтобы купить квартиру в Омане (Маскат) на выгодных условиях, учитывайте несколько моментов:
- Присмотритесь к офф-плану. Проекты на этапе строительства часто предлагают цены ниже рынка и гибкие планы рассрочки на 2–3 года, позволяя зафиксировать рост стоимости ещё до сдачи объекта.
- Следите за новым предложением. Крупнейшие пайплайны 2026 года: новые фазы Аль-Мудж, Маскат-Хиллс, Джебель-Сифа, проект AIDA и развивающийся Султан-Хайтам-Сити. В Аль-Хувайре также строится прибрежный даунтаун стоимостью 1,3 млрд долларов.
- Закладывайте сопутствующие расходы. Помимо цены объекта учитывайте регистрационные сборы и, при сдаче в аренду, муниципальный сбор 3% с арендного дохода.
- Сравнивайте с Дубаем трезво. Независимые данные PwC, Knight Frank и Bayut за 2025 год показывают, что цены за м² в ITC-зонах Маската примерно на 44–56% ниже, чем в престижных районах Дубая, при сопоставимом качестве курортной среды.
- Не ограничивайтесь столицей. Тем, кто рассматривает более широкую географию, стоит изучить и квартиры на продажу в Салале: южный курортный рынок Омана развивается по той же ITC-модели.
Полный каталог актуальных объектов смотрите на странице покупка недвижимости в Омане.
Да, но только в зонах ITC, таких как Аль-Мудж, Маскат-Хиллс, Маскат-Бэй, Джебель-Сифа и Йити. Там иностранцы получают полноценный фрихолд с правом продажи, аренды и наследования.
Студии в Джебель-Сифа стоят от 45 000–55 000 риалов, двухкомнатные квартиры в Аль-Мудж 80 000–150 000 риалов. Цены в премиальных ITC-районах составляют примерно 1 200–2 400 риалов за м².
Валовая доходность по городу составляет 3–9% годовых. В Аль-Мудж типичный диапазон 4–5,5% при заполняемости 80–85% и аренде однокомнатных квартир до 800 риалов в месяц.
Да, покупка недвижимости на сумму от 200 000 оманских риалов даёт право на продлеваемую инвесторскую визу резидента Омана в 2026 году.
Ежегодного налога на недвижимость и налога на прирост капитала для физических лиц нет. При сдаче в аренду применяется муниципальный сбор 3% с валового арендного дохода.
Рынок Маската в 2026 году сочетает доступные цены, растущую доходность и понятный правовой режим для иностранцев. Специалисты Irfan Investment Group помогут подобрать объект под ваш бюджет и цели, проверить документы и оформить сделку под ключ, включая инвесторскую резиденцию. Свяжитесь с нашим консультантом, и мы подготовим для вас персональную подборку квартир в лучших районах Маската.
Все объекты ниже, с ценами из живого инвентаря застройщиков, обновляются по мере продаж.
