پاسخ کوتاه: مهمترین مزیت‌های خرید ملک در عمان این‌هاست: مالکیت کامل (فری‌هولد) برای خارجیها در مجتمعهای گردشگری یکپارچه (ITC)، اقامت برای مالک و خانواده‌اش که از ژوئن ۲۰۲۶ دیگر به کفیل عمانی نیاز ندارد، نبودن مالیات سالانه بر ملک، پولی که به دلار گره خورده، و قیمت ورود از ۶۱٬۶۳۵ ریال عمان. مهمترین عیب‌ها هم این‌هاست: خارجیها فقط در همین مناطق میتوانند بخرند، هزینه ثبت یک‌باره حدود ۳٪ است، خرید پیش‌فروش ریسک تأخیر در تحویل دارد، بازار فروش دوباره کمعمق است و بازده اجاره متوسط است: در دادههای ما قیمت یک آپارتمان نو برابر ۲۳ تا ۳۰ سال اجاره مشابه در مسقط است. اگر قصد دارید سالها بمانید یا مسیر اقامت را می‌خواهید، بخرید. اگر برنامهتان کوتاه یا نامعلوم است، اول اجاره کنید.
بیشتر مقاله‌هایی که درباره خرید ملک در عمان نوشته می‌شوند برای فروختن نوشته شدهاند. این یکی را هم یک آژانس مسقطی نوشته، پس با همین آگاهی بخوانیدش، اما در آن به عیب‌ها همان‌قدر جا داده‌ایم که به مزیت‌ها. همه ارقام از موجودی زنده ما در ۷ اکتبر ۲۰۲۶، راهنماهای خودمان یا منبعی که در پایان آمده گرفته شدهاند.
این راهنما برای چه کسانی است
این راهنمای تصمیم‌گیری برای کسی است که پیش از پرسیدن «کدام واحد؟» می‌پرسد «اصلاً در عمان بخرم یا نه؟»:
- خارجی‌هایی که همین حالا در مسقط زندگی می‌کنند، امروز اجاره‌نشین‌اند و فکر می‌کنند شاید خرید ملک در مسقط به‌جای اجاره بهتر باشد.
- خریداران خارج از عمان که خانه دوم یا پایگاهی در خلیج فارس میخواهند و اغلب عمان را با دبی مقایسه می‌کنند.
- خانواده‌هایی که اقامتی میخواهند که به کارفرما وابسته نباشد.
- سرمایهگذارانی که میخواهند بدانند خانه در عمان واقعاً چقدر اجاره درمی‌آورد.
اگر تصمیمتان را گرفته‌اید و مراحل قانونی را می‌خواهید، راهنمای قوانین ITC برای خریداران خارجی قانون، هزینهها و روند کار را توضیح میدهد. شهروندان عمان و کشورهای شورای همکاری خلیج فارس تقریباً همه‌جا میتوانند بخرند؛ آنچه در ادامه می‌آید بیشتر درباره خارجی‌های غیرخلیجی است.
مزایای خرید ملک در عمان
مالکیت کامل به نام خودتان در ITCها
از زمان فرمان سلطانی ۱۲/۲۰۰۶، خارجیها از هر ملیتی میتوانند در مجتمعهای گردشگری یکپارچه، یعنی شهرک‌های برنامه‌ریزی‌شده‌ای مانند الموج، مسقط بی، یتی، جبل سیفه و هوانا صلاله، مالک خانه و زمین شوند. مالکیت میتواند ۱۰۰٪ باشد و سند به نام خودتان ثبت میشود، پس می‌توانید آن را بفروشید، اجاره بدهید یا برای وارثانتان بگذارید. تنها استثنایی که می‌شناسیم مسندم است، جایی که خارجیها در ITC حق انتفاع بلندمدت (حق استفاده) می‌خرند، نه مالکیت کامل.
دولت مناطقی بیرون از ITCها را هم مصوب کرده، مانند شهر سلطان هیثم در سیب، که بسیاری از قیمت‌های پایین‌تر همان‌جاست: میانه قیمت در شهر سلطان هیثم در شاخص قیمت ما ۸۴۴ ریال عمان برای هر متر مربع است، در برابر ۲٬۱۹۹ ریال عمان در الموج.
اقامت برای مالک و خانواده، بدون کفیل
خانهای در یک ITC یا منطقه مصوب، مالک را واجد شرایط اقامتی میکند که همسر و بستگان درجه یک را هم در بر می‌گیرد. از ۲۲ ژوئن ۲۰۲۶ مالک دیگر به کفیل عمانی نیاز ندارد. تصمیم شماره ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان که در روزنامه رسمی شماره ۱۶۵۳ در ۲۱ ژوئن ۲۰۲۶ منتشر شد، به مالک واجد شرایط اجازه میدهد به‌جای آن با گواهی مالکیت از مرجع ذی‌صلاح درخواست بدهد. این اقامت قابل تمدید است و تا وقتی مالک خانه هستید ادامه دارد: اگر خانه را بفروشید، اقامت هم تمام میشود.
برای اقامت مالک حداقل قیمتی تعیین نشده است. جدا از آن، اقامت طلایی ۱۰ ساله و قابل تمدید عمان که در اوت ۲۰۲۵ دوباره راه‌اندازی شد، از ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمان سرمایهگذاری واجد شرایط شروع میشود و ملک در ITC یکی از مسیرهای آن است. تأیید خودکار نیست، پس مسیر را در زمان خرید بررسی کنید. راهنمای ویزای مالک و راهنمای اقامت از راه سرمایهگذاری هر دو را توضیح می‌دهند.
دو محدودیت را در نظر داشته باشید: اقامت مالک حق سکونت میدهد، نه حق کار برای کارفرما، و هیچکدام از این دو اقامت تابعیت نیست.
نبودن مالیات سالانه ملک و مالیات‌های جاری پایین
عمان مالیات سالانه بر ملک نمی‌گیرد. وقتی سند ثبت شد، بابت مالک بودن خانه هر سال قبض مالیاتی دریافت نمی‌کنید. افراد هنگام فروش مالیات بر عایدی سرمایه نمی‌پردازند و فروش و اجاره ملک مسکونی معمولاً از مالیات بر ارزش افزوده معاف است، هرچند این مالیات ممکن است به حقالزحمه آژانس و هزینه‌های حقوقی تعلق بگیرد.
یک تغییر هست که باید برایش برنامه بریزید. طبق فرمان سلطانی ۵۶/۲۰۲۵، عمان از ۱ ژانویه ۲۰۲۸ مالیات بر درآمد شخصی ۵٪ روی درآمد مشمول مالیات سالانه بالای ۴۲٬۰۰۰ ریال عمان می‌گیرد و اجاره هم درآمد حساب میشود. جزئیات در راهنمای مالیات ملک در عمان آمده است.
قیمت ورود بسیار پایین‌تر از دبی
ارزانترین خانهای که امروز در فهرست داریم یک استودیو ۵۶ متری در وادی زها در شهر سلطان هیثم به قیمت ۶۱٬۶۳۵ ریال عمان است، حدود ۱۶۰٬۳۰۰ دلار آمریکا یا ۵۸۸٬۷۰۰ درهم امارات. در دبی، ارقام بازاری که در مقایسه ملک عمان و دبی آورده‌ایم، قیمت استودیو در محله‌های اقتصادی را حدود ۶۵۰٬۰۰۰ تا ۸۰۰٬۰۰۰ درهم نشان میدهد.
قیمت‌های زنده در ۷ اکتبر ۲۰۲۶، ارزانترین واحد موجود در هر پروژه:
| پروژه | منطقه | از | میانه قیمت هر متر مربع (ریال عمان) |
|---|---|---|---|
| وادی زها | شهر سلطان هیثم | ۶۱٬۶۳۵ ریال عمان | ۹۱۸ |
| جبل سیفه | ITC جبل سیفه | ۶۳٬۵۰۰ ریال عمان | ۹۵۰ |
| ینایر | شهر سلطان هیثم | ۶۷٬۲۰۰ ریال عمان | ۷۶۹ |
| آیدا | ITC یتی | ۸۵٬۹۷۱ ریال عمان | ۱٬۱۷۲ |
| هوانا صلاله | ITC صلاله | ۹۸٬۰۰۰ ریال عمان | ۱٬۱۷۸ |
| زن رزیدنسز | ITC مسقط بی | ۱۳۸٬۰۰۰ ریال عمان | ۱٬۱۱۱ |
| ویستال | ITC الموج | ۱۴۰٬۰۰۰ ریال عمان | ۲٬۰۰۲ |
| سنت رجیس | ITC الموج | ۴۴۱٬۶۳۱ ریال عمان | ۲٬۳۱۷ |
در میان خانه‌های فری‌هولد شاخص قیمت ملک عمان، میانه حدود ۱٬۰۶۰ ریال عمان برای هر متر مربع است. هزینه خرید هم کمتر است: در عمان حدود ۳٪ و فقط یک بار، در برابر کارمزد انتقال ۴٪ دبی بهاضافه هزینه‌های دیگری که جمعشان در برآوردهای منتشرشده به ۶٪ تا ۸٪ می‌رسد.
طرح‌های پرداخت که هزینه را پخش می‌کنند
بیشتر خانه‌های نو به‌صورت پیش‌فروش و با طرح اقساطی توسعهدهنده فروخته می‌شوند، در سه شکل رایج:
- وابسته به پیشرفت ساخت: زن رزیدنسز در مسقط بی با طرح ۱۰ / ۷۰ / ۲۰ می‌فروشد و جمع کل معمولاً برابر قیمت نقدی است.
- اقساط ثابت: لوبانا آیلند در هوانا صلاله ۱۰٪ پیش‌پرداخت می‌گیرد و بعد هر سه ماه ۷٫۵٪ به مدت سه سال.
- طرح‌های بلندمدت توسعهدهنده: ینایر در شهر سلطان هیثم طرح ده‌ساله دارد.
لازم نیست روز اول کل قیمت را بپردازید. بیعانه رزرو معمولاً ۵٪ تا ۱۰٪ است، پس شروع خرید همان استودیو ۶۱٬۶۳۵ ریالی با احتساب هزینه ثبت تقریباً ۴٬۹۳۱ تا ۸٬۰۱۳ ریال عمان لازم دارد. راهنماهای طرح‌های پرداخت و چقدر پول برای خرید ملک لازم است ارقام را به تفکیک واحد و بودجه می‌دهند.
پولی که به دلار گره خورده
ریال عمان از سال ۱۹۸۶ به دلار آمریکا گره خورده است، با نرخ حدود ۰٫۳۸۴۵ ریال عمان برای هر دلار، یعنی حدود ۲٫۶۰ دلار برای هر ریال. برای خریداری که به دلار درآمد یا پس‌انداز دارد، قیمت از امضای قرارداد تا آخرین قسط با نرخ ارز تغییر نمی‌کند. روی دیگر سکه: نرخ بهره در عمان کمابیش از سیاست پولی آمریکا پیروی میکند.
کیفیت زندگی
هزینه ماهانه یک فرد مجرد در مسقط با اجاره حدود ۵۵۰ تا ۷۰۰ ریال عمان است، بنزین در سپتامبر ۲۰۲۶ لیتری ۲۲۹ بیسه بود و شهریه مدرسه‌های بین‌المللی سالانه حدود ۳٬۵۰۰ تا ۱۰٬۳۰۰ ریال عمان است. ITCها چیزی را اضافه می‌کنند که در بازار اجاره کمیاب است: ساختمان‌های نو، ساحل، مارینا، زمین گلف و فضاهای مشترک مدیریتشده. مسقط شهری آرام است با کوه و دریا در نزدیکی، و تا امارات پروازی کوتاه فاصله دارد. راهنمای هزینه زندگی بودجه کامل را میدهد.
معایب خرید ملک در عمان و ریسک‌های آن
خارجیها فقط در ITCها و مناطق مصوب میتوانند بخرند
آزادی مالکیت در مرز همین مناطق تمام میشود. خارجی‌های غیرخلیجی معمولاً نمی‌توانند در محله‌های معمولی که بیشتر خارجیها در آن زندگی می‌کنند، مانند القرم، الخویر، بوشر یا مدینه سلطان قابوس، ملک بخرند. زمین بیرون از این مناطق، زمین کشاورزی و مناطق حساس امنیتی مستثنا هستند.
یک استثنای محدود وجود دارد. تصمیم وزارتی ۳۵۷/۲۰۲۰ به مقیم خارجی ۲۳ ساله یا بزرگ‌تر با دو سال سابقه اقامت در عمان اجازه میدهد حق انتفاع تا ۵۰ سال، قابل تمدید تا ۹۹ سال، روی آپارتمانی با دو خواب یا بیشتر در ساختمانی چهار طبقه یا بلندتر، در محلهایی که وزارتخانه نام برده، با حداقل ۴۵٬۰۰۰ ریال عمان در مسقط بخرد. این آپارتمان تا چهار سال قابل فروش نیست. این حق استفاده است، نه مالکیت کامل، و به‌تنهایی اقامت نمی‌دهد.
پس ممکن است عاشق محله‌ای شوید که نمی‌توانید در آن بخرید، در حالی که خانههایی که می‌توانید بخرید در شهرک‌های تازه‌ترند و بعضی‌شان از مرکز شهر دورند.
هزینه ثبت ۳٪ و هزینه‌های دیگر
خریدار خارجی هنگام ثبت سند در وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری یک بار هزینه ثبتی حدود ۳٪ قیمت را می‌پردازد؛ خریداران عمانی از ژانویه ۲۰۲۵ یک درصد می‌پردازند. روی خانهای ۱۰۰٬۰۰۰ ریالی این رقم حدود ۳٬۰۰۰ ریال عمان است و هنگام فروش پس گرفته نمی‌شود. اگر ظرف چند سال بفروشید، ممکن است هر سودی را از بین ببرد.
هزینه‌های دیگر بیرون از قیمت‌اند: حقالزحمه حقوقی، هزینه اداری احتمالی توسعهدهنده، مالیات بر ارزش افزوده وقتی توسعهدهنده قیمت را بدون آن اعلام میکند (چند پروژه همین کار را می‌کنند، از جمله لوبانا آیلند و زن رزیدنسز)، و خدمات آژانس یا حقوقی که ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده دارند. طرح پرداخت طولانی ممکن است از خرید نقدی گرانتر تمام شود: جمع طرح ده‌ساله ینایر ۲۵٫۴٪ بالاتر از قیمت نقدی است. این را بهای زمان بدانید و جمع کل طرح را مقایسه کنید، نه رقم قسط ماهانه را.
ریسک تحویل در پیش‌فروش، و کاری که حساب امانی میکند
بیشتر خانههایی که ما می‌فروشیم هنوز ساخته نشده‌اند، پس تحویل ممکن است دیر شود و خانه تمام‌شده با بروشور فرق داشته باشد. تصویرهای پروژه در بروشورها رندر هستند، نه عکس.
عمان برای این موضوع قانون دارد. فرمان سلطانی ۳۰/۲۰۱۸ درباره حساب‌های امانی (اسکرو) پروژه‌های توسعه املاک، همراه با آیین‌نامه‌اش در تصمیم وزارتی ۷۲/۲۰۱۹، توسعهدهنده دارای مجوز را ملزم میکند برای هر پروژه یک حساب امانی جداگانه در یک بانک محلی باز کند، و پرداخت‌های خریداران مطابق برنامه ساخت به همین حساب واریز میشود. حساب امانی از مسیر پول محافظت میکند. تاریخ تحویل را تضمین نمی‌کند. پیش از پرداخت این‌ها را بخواهید:
- مجوز توسعهدهنده و مشخصات حساب امانی پروژه، و فقط به همان حساب پول بریزید.
- تاریخ تحویل در قرارداد، مهلت اضافه و اینکه در صورت تأخیر چه غرامتی پرداخت میشود.
- سابقه توسعهدهنده در پروژه‌های قبلی، که جدا از بروشور فروش بررسی شده باشد.
- به‌صورت کتبی، اینکه سند چه زمانی به نام شما ثبت میشود، چون اقامت مالک به سند وابسته است.
بازار فروش دوباره کمعمق و خروج کند
این بزرگ‌ترین عیب است و مقایسه ملک عمان و دبی هم آن را صریح می‌گوید. بازار عمان کوچک است، داده کمی از فروش دست دوم منتشر میشود و کشف قیمت سخت است. اگر لازم باشد سریع بفروشید، ممکن است ماهها منتظر بمانید یا قیمت را پایین بیاورید. پس فقط با پولی بخرید که به‌زودی لازمش ندارید، و واحدی را انتخاب کنید که دیگران هم بخواهندش: متراژهای پرطرفدار و چشم‌اندازهای خوب راحت‌تر از نقشه‌های غیرعادی دوباره فروخته می‌شوند.
بازده اجاره: دادههای اجاره و قیمت خود ما چه می‌گویند
اجاره در عمان نسبت به قیمتها متوسط است. راهنمای اجاره یا خرید ما ارزانترین خانههایی را که در ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ در فهرست داشتیم با اجارههای درخواستی بیوت در ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ مقایسه میکند:
| خانه | قیمت | اجاره درخواستی مشابه در ماه | سال‌های اجاره برابر قیمت | اجاره ناخالص به نسبت قیمت |
|---|---|---|---|---|
| استودیو، وادی زها | ۶۱٬۶۳۵ ریال عمان | ۱۷۰ ریال عمان، میانه استودیو در مسقط | ۳۰ | حدود ۳٫۳٪ |
| یک‌خوابه، وادی زها | ۷۱٬۶۶۰ ریال عمان | ۲۵۰ ریال عمان، میانه مسقط | ۲۴ | حدود ۴٫۲٪ |
| دوخوابه، ینایر | ۸۶٬۳۴۷ ریال عمان | ۲۹۰ ریال عمان، میانه مسقط | ۲۵ | حدود ۴٫۰٪ |
| یک‌خوابه، ویستال، الموج | ۱۴۰٬۰۰۰ ریال عمان | ۵۱۰ ریال عمان، میانه الموج | ۲۳ | حدود ۴٫۴٪ |
| دوخوابه، ویستال، الموج | ۲۳۵٬۰۰۰ ریال عمان | ۶۶۴ ریال عمان، میانگین ساویلز برای الموج | ۲۹٫۵ | حدود ۳٫۴٪ |
یعنی حدود ۳٫۳٪ تا ۴٫۴٪ در سال پیش از هر هزینه‌ای: یک نمونه، نه پیش‌بینی، با اجارههای درخواستی در بازاری پر از ساختمان‌های قدیمی‌تر.
بعد نوبت هزینه‌هاست. در یک‌خوابه الموج، ماهانه ۵۱۰ ریال عمان یعنی سالانه ۶٬۱۲۰ ریال عمان. هزینه خدمات (شارژ) حدود ۳۰۰ تا ۹۰۰ ریال در سال را کم کنید و به حدود ۵٬۲۰۰ تا ۵٬۸۰۰ ریال عمان می‌رسید، پیش از ماههای خالی، تعمیرات، مبلمان و ۳٪ هزینه ثبت قرارداد اجاره. داده اجاره در بسیاری از ITCها هم کم است: در روز برداشت ما، یتی و مسقط بی روی هم فقط ۲ آپارتمان اجارهای در بیوت داشتند.
هزینه خدمات (شارژ)
شهرک‌های مدیریتشده بابت امنیت، فضای سبز و امکانات مشترک هزینه‌ای سالانه می‌گیرند که توسعهدهنده یا انجمن مالکان تعیین میکند؛ این رقم از پروژه‌ای به پروژه دیگر فرق دارد و ممکن است بالا برود. راهنمای ITC ما بازه تقریبی ۴ تا ۱۲ ریال عمان برای هر متر مربع در سال را میدهد، که برای یک‌خوابه ۷۶ متری حدود ۳۰۰ تا ۹۰۰ ریال عمان میشود. رقم فعلی را برای واحد خودتان بپرسید، و اگر شهرک ساخته شده، سابقه آن را هم.
دسترسی به وام مسکن برای غیرمقیم‌ها
می‌توانید وام بگیرید، اما با شرایطی سخت‌تر از کشور خودتان. راهنمای وام مسکن آنچه بانک‌ها معمولاً پیشنهاد می‌دهند را توضیح میدهد:
- خارجی‌های مقیم: تا حدود ۸۰٪ ارزش ملک، معمولاً به شرط انتقال حقوق به بانک وام‌دهنده.
- غیرمقیم‌ها: تقریباً ۵۰٪ تا ۷۰٪، با بررسی سخت‌گیرانه‌تر درآمدی که از خارج به دست می‌آید.
- مدت: تا ۲۰ تا ۲۵ سال، که پیش از سن بازنشستگی، معمولاً ۶۰ تا ۶۵ سالگی، تمام شود.
- سقف‌ها: بانک مرکزی عمان وقتی وام مسکن در کار باشد، جمع اقساط را به حدود ۶۰٪ خالص حقوق محدود میکند، و هر متقاضی از طریق ملائه (Mala'a)، اداره ملی اعتبارسنجی، بررسی میشود.
شرایط از بانکی به بانک دیگر فرق دارد و با نرخ‌ها تغییر میکند، پس اگر وام بالایی لازم دارید، پیش از رزرو آن را از دو بانک تأیید بگیرید. در خانه پیش‌فروش، از بانک بپرسید در چه مرحله‌ای پول را آزاد میکند.
گرمای تابستان
میانگین‌های ۱۹۹۱ تا ۲۰۲۰ در فرودگاه مسقط دمای بیشینه روزانه را در مه و ژوئن حدود ۳۹ تا ۴۰ درجه سانتی‌گراد و در اوت و سپتامبر هنوز حدود ۳۶ درجه نشان می‌دهند، در برابر حدود ۲۵ درجه در ژانویه. باران کم است، حدود ۷۳ میلی‌متر در سال. یعنی کولر گازی در بیشتر سال، قبض برق بالاتر در تابستان (یک آپارتمان ۸۵ متری به‌طور میانگین ماهانه حدود ۶۶ ریال عمان هزینه آب و برق دارد) و زندگی بیرون از خانه که بیشتر به ماههای خنک‌تر محدود میشود. صلاله استثناست: باران‌های موسمی خریف در تابستان آن‌جا مه و باران می‌آورد.
فاصله بعضی ITCها از شهر
بعضی مناطق فری‌هولد از مرکز مسقط دورند. از مرکز القرم، در ساعت خلوت، مسقط بی حدود ۱۹ کیلومتر و ۲۲ دقیقه از راه جاده فاصله دارد، یتی حدود ۲۳ کیلومتر و ۲۸ دقیقه، و الموج حدود ۲۹ کیلومتر و ۲۴ دقیقه. شهر سلطان هیثم، که پایین‌ترین قیمتها آن‌جاست، در خط مستقیم حدود ۴۴ کیلومتر از القرم فاصله دارد، هرچند تا فرودگاه فقط حدود ۲۳ کیلومتر است.
شهر سلطان هیثم هنوز در حال ساخت است: در مه ۲۰۲۳ روی حدود ۱۴٫۸ کیلومتر مربع و برای حدود ۱۰۰ هزار ساکن آینده رونمایی شد، پس مغازه‌ها، مدرسه‌ها و خدمات مرحله به مرحله می‌رسند. جبل سیفه روی ساحل، آن سوی یتی است و هوانا صلاله در ظفار، با پرواز از مسقط. پیش از خرید، مسیر را در ساعت شلوغی رانندگی کنید، به‌خصوص اگر قرار است هر روز رفت‌وآمد کنید.
مزایا و معایب در یک نگاه
| مزیت | عیب |
|---|---|
| مالکیت کامل به نام خودتان در ITCها و مناطق مصوب | فقط همین مناطق؛ بیشتر محله‌های مرکزی به روی خریدار خارجی بسته است |
| اقامت مالک برای خانواده، بدون کفیل از ژوئن ۲۰۲۶ | با فروش خانه اقامت تمام میشود؛ مجوز کار یا تابعیت نیست |
| بدون مالیات سالانه ملک، بدون مالیات بر عایدی سرمایه برای افراد | حدود ۳٪ هزینه ثبت یک‌باره؛ مالیات بر درآمد روی اجارههای بزرگ از ۲۰۲۸ |
| ورود از ۶۱٬۶۳۵ ریال عمان، پایین‌تر از بازه قیمت استودیو در دبی | قیمت‌های پایین‌تر در مناطق تازه و دور از مرکزند |
| طرح‌های توسعهدهنده با ۱۰٪ پیش‌پرداخت | طرح‌های طولانی گران‌ترند: ۲۵٫۴٪ بالاتر از نقد در ینایر |
| قانون حساب امانی برای پرداخت‌های پیش‌فروش | تاریخ تحویل تضمینی نیست |
| ریال گره‌خورده به دلار از ۱۹۸۶ | نرخ بهره از سیاست آمریکا پیروی میکند |
| خانه‌های نو در شهرک‌های برنامه‌ریزی‌شده و مدیریتشده | هزینه خدمات سالانه که توسعهدهنده تعیین میکند |
| زندگی آرام و امن شهری کنار دریا | تابستان طولانی و گرم؛ بازار فروش دوباره و اجاره کمعمق |
چه کسی بخرد و چه کسی اول اجاره کند
خرید منطقی‌تر است اگر:
- قصد دارید سالها در عمان بمانید یا خانه را سالها نگه دارید.
- درآمدتان از کارفرمای عمانی نیست: بازنشسته‌اید، کسب‌وکار دارید یا دورکار هستید و اقامتی می‌خواهید که در اختیار هیچ کارفرمایی نباشد.
- خانهای می‌خواهید که در بازار اجاره کمیاب است، نو و در شهرکی با ساحل، مارینا یا زمین گلف.
- می‌توانید بدون فشار مالی بپردازید و به‌زودی به این پول نیاز ندارید.
اول اجاره کردن منطقی‌تر است اگر:
- انتظار دارید کمتر از حدود پنج سال بمانید، یا شغلتان ممکن است جابه‌جایتان کند.
- می‌خواهید در القرم، الخویر یا مدینه سلطان قابوس زندگی کنید، که خریدار خارجی معمولاً نمی‌تواند در آن‌ها بخرد.
- اقامتتان همین حالا با شغلتان تأمین است و می‌خواهید سرمایه‌تان آزاد بماند.
- هدف اصلی‌تان درآمد اجاره است: با حدود ۳٫۳٪ تا ۴٫۴٪ ناخالص پیش از هزینهها، شاید سرمایه‌گذاری‌های دیگر بیشتر به کارتان بیایند.
بسیاری از خانواده‌ها هر دو کار را می‌کنند: یک سال اجاره آپارتمان در مسقط، شناختن شهر، و بعد خرید در شهرکی که به کارشان می‌آید. در بیوت در ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶، میانه اجاره درخواستی یک‌خوابه در کل مسقط ماهانه ۲۵۰ ریال عمان بود و در القرم ۲۷۵ تا ۴۲۵ ریال عمان. راهنمای اجاره یا خرید اجاره و خرید را محله به محله مقایسه میکند.
چطور ریسک‌ها را کم کنیم: یک چک‌لیست
- اول دلیلتان را روشن کنید. اقامت، خانه تعطیلات و درآمد اجاره به واحدهای متفاوتی می‌رسند.
- منطقه را بررسی کنید. مطمئن شوید پروژه یک ITC یا منطقه مصوب است و خارجی میتواند سند را به نام خود ثبت کند.
- توسعهدهنده و حساب امانی را بررسی کنید. فقط به حساب امانی پروژه پول بریزید.
- تاریخ‌ها را بخوانید. تاریخ تحویل، مهلت اضافه، شرایط تأخیر در تحویل و زمان ثبت سند را یادداشت کنید.
- کل هزینه را حساب کنید. هزینه ثبت ۳٪، مالیات بر ارزش افزوده اگر قیمت بدون آن اعلام شده، حقالزحمه حقوقی و هزینه خدمات را اضافه کنید و جمع کل طرح را با قیمت نقدی مقایسه کنید.
- اجاره را خودتان بسنجید. اجارههای درخواستی در همان شهرک را ملاک بگیرید، نه میانگین شهر را.
- برای خروج برنامه بریزید. فرض کنید فروش ممکن است ماهها طول بکشد.
- اقامت را در همان زمان بررسی کنید. قوانین ویزا با تصمیم‌های تازه تغییر می‌کنند؛ پیش از امضا، اقامت مالک و هر مسیر اقامت طلایی را تأیید کنید.
- وام را کتبی بگیرید، پیش از رزرو و از دست‌کم دو بانک.
- در تابستان و ساعت شلوغی بازدید کنید. پیش از تعهد، شهرک و مسیر رانندگی را در بدترین حالتشان ببینید.
خود خرید معمولاً یک تا سه ماه طول می‌کشد و با وکالت‌نامه از راه دور هم انجام‌شدنی است. صفحه خرید پروژه‌ها را فهرست میکند و جستجوی واحدها همه خانه‌های موجود را با قیمتشان نشان میدهد.
سوالات متداول
آیا خرید ملک در عمان در ۲۰۲۶ تصمیم خوبی است؟
بستگی به برنامهتان دارد. برای خریدارانی مناسب است که سالها میمانند، برای خانوادهشان اقامت بدون کفیل میخواهند یا خانهای نو در شهرکی مدیریتشده میخواهند، بدون مالیات سالانه ملک و با ورود از ۶۱٬۶۳۵ ریال عمان. برای اقامتهای کوتاه و سرمایهگذارانی که فقط اجاره را در نظر دارند کمتر مناسب است، چون فروش دوباره کند است و اجاره ناخالص در دادههای ما پیش از هزینهها حدود ۳٫۳٪ تا ۴٫۴٪ قیمت است.
مهمترین معایب خرید ملک در عمان چیست؟
پنج مورد برجسته است. خارجیها فقط در ITCها و مناطق مصوب میتوانند بخرند. یک بار هزینه ثبتی حدود ۳٪ میپردازید. بیشتر خانهها پیشفروشاند، پس تحویل ممکن است دیر شود. بازار فروش دوباره کمعمق است، پس فروختن ممکن است ماهها طول بکشد. و اجارهها نسبت به قیمتها متوسطاند، در مقایسه ما برابر ۲۳ تا ۳۰ سال اجاره، بهاضافه هزینه خدمات.
آیا خارجیها میتوانند در عمان مالک کامل ملک شوند؟
بله، در مجتمعهای گردشگری یکپارچه، جایی که طبق فرمان سلطانی ۱۲/۲۰۰۶ هر ملیتی میتواند سند مالکیت کامل به نام خودش داشته باشد، و در مناطق مصوبی مانند شهر سلطان هیثم. مسندم استثناست و فقط حق انتفاع دارد. بیرون از این مناطق، مقیم خارجی حداکثر میتواند در محلهایی که طبق تصمیم وزارتی ۳۵۷/۲۰۲۰ تعیین شدهاند، حق انتفاع تا ۵۰ سال بخرد.
آیا خرید ملک در عمان اقامت میدهد؟
بله. خانهای در یک ITC یا منطقه مصوب، مالک، همسر و بستگان درجه یک را واجد شرایط اقامتی قابل تمدید میکند، و از ۲۲ ژوئن ۲۰۲۶ دیگر به کفیل عمانی نیازی نیست. با فروش خانه اقامت تمام میشود. اقامت طلایی ۱۰ ساله از ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمان سرمایهگذاری واجد شرایط شروع میشود. هیچکدام از این دو اقامت تابعیت نیست و تأیید هم خودکار نیست.
چه بازده اجارهای در عمان میتوان انتظار داشت؟
در مقایسه ما میان ارزانترین خانههایی که در ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ در فهرست داشتیم و اجارههای درخواستی بیوت در همان روز، اجاره یک سال حدود ۳٫۳٪ تا ۴٫۴٪ قیمت بود، پیش از هزینهها. پس از کسر هزینه خدمات، ماههای خالی و تعمیرات کمتر میشود. به هر بازدهی بالاتر از این با احتیاط نگاه کنید، مگر اینکه با داده اجاره واقعی همان ساختمان همراه باشد.
آیا خرید ملک در عمان هزینه پنهان دارد؟
پنهان نیستند، اما راحت از قلم میافتند: هزینه ثبت ۳٪، مالیات بر ارزش افزوده وقتی قیمت بدون آن اعلام شده، حقالزحمه حقوقی، هزینه خدمات سالانه، آب و برق و اگر خانه را اجاره بدهید، ۳٪ هزینه ثبت قرارداد اجاره. طرح پرداخت طولانی توسعهدهنده هم ممکن است از خرید نقدی گرانتر باشد، در ینایر ۲۵٫۴٪ بیشتر.
منابع
- فرمان سلطانی ۱۲/۲۰۰۶ درباره مالکیت ملک در مجتمعهای گردشگری یکپارچه، به نقل از خلاصه التمیمی و شرکا، مالکیت خارجیها بر ملک در عمان؛ تایمز آو عمان، چارچوب قانونی مالکیت خارجیها در ITCهای عمان.
- تصمیم وزارتی ۳۵۷/۲۰۲۰ درباره حق انتفاع برای غیرعمانی‌ها، روزنامه رسمی شماره ۱۳۶۲، ۱۸ اکتبر ۲۰۲۰.
- عمان آبزرور، عمان قوانین ویزا و اقامت مرتبط با ملک را برای سرمایه‌گذاران خارجی به‌روز کرد، ژوئن ۲۰۲۶؛ مسقط دیلی، عمان قوانین اقامت مالکان خارجی ملک را آسان کرد، ۲۱ ژوئن ۲۰۲۶.
- گلف نیوز، عمان رسماً ویزای طلایی ۱۰ ساله را راه‌اندازی کرد، اوت ۲۰۲۵.
- EY، عمان از ژانویه ۲۰۲۸ مالیات بر درآمد شخصی وضع میکند، ژوئیه ۲۰۲۵.
- لکسیس خاورمیانه، عمان هزینه‌های ملک را بازنگری کرد، ۳۰ ژانویه ۲۰۲۵.
- فرمان سلطانی ۳۰/۲۰۱۸ درباره حساب‌های امانی پروژه‌های توسعه املاک؛ تروئرز اند هملینز، قوانین حساب امانی در سلطنت عمان، ژوئن ۲۰۲۳.
- گلف نیوز، عمان می‌گوید به گره‌خوردن پولش به دلار پایبند است.
- ویکی‌پدیا، مسقط، جدول آب‌وهوا، میانگین‌های ۱۹۹۱ تا ۲۰۲۰ در فرودگاه بین‌المللی مسقط.
- بیوت عمان، آپارتمان اجارهای در مسقط، همه آگهی‌های ماهانه در ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶؛ ساویلز، گزارش بازار ملک عمان، ۲۰۲۶، به همان شکلی که در راهنمای اجاره یا خرید ما استفاده شده.
- مسیریابی OSRM روی دادههای اوپن‌استریت‌مپ، خوانده‌شده در ۶ اکتبر ۲۰۲۶.
- موجودی زنده گروه سرمایهگذاری عرفان، خوانده‌شده در ۷ اکتبر ۲۰۲۶، و شاخص قیمت ملک عمان ما، به‌روزشده در ۶ اکتبر ۲۰۲۶.
قدم بعدی
اگر هنوز سبک‌سنگین می‌کنید که اصلاً در عمان بخرید یا نه، بودجه‌تان، مدتی که قصد دارید بمانید و اینکه اقامت برایتان مهم‌تر است یا اجاره را به تیم ما در مسقط بگویید. یک مشاور ظرف یک روز کاری با نظری صادقانه درباره خرید یا اول اجاره کردن، و اگر خرید منطقی باشد با خانه‌های مناسب، به شما پاسخ میدهد.