پاسخ کوتاه: در سپتامبر ۲۰۲۶ اجاره آپارتمان در مسقط برای یک خوابه در الخویر، الغبره یا منطقه سیب معمولاً ماهانه ۱۵۰ تا ۲۵۰ ریال عمان، در قرم، بوشر و مسقط هیلز ۳۰۰ تا ۴۵۰ ریال عمان و در الموج حدود ۵۰۰ ریال عمان است. دو خوابه از حدود ۲۲۰ ریال عمان در سیب تا ۶۶۴ ریال عمان در الموج (میانگین ساویلز) اجاره می‌رود. خرید خانه‌ای هم‌اندازه در یک پروژه تملک آزاد حدود ۲۰ تا ۳۰ سال همان اجاره قیمت دارد، پس اجاره‌نشینی ماه به ماه ارزانتر است. خرید وقتی برنده است که قصد ماندن دارید، اقامتی میخواهید که دست کارفرما نباشد و ترجیح می‌دهید پولتان به دارایی خودتان برود نه به حساب صاحبخانه.
تقریباً هر ایرانی که به عمان مهاجرت می‌کند، اول دنبال اجاره خانه در عمان می‌گردد، و بیشتر جدول‌های اجاره‌ای که در اینترنت پیدا میشود دو سه سال قدیمی است. این راهنما اجاره‌بهای فعلی آپارتمان در مسقط را به تفکیک منطقه و اندازه، از دو منبع، می‌دهد و صریح می‌گوید کجا این منابع با هم اختلاف دارند. بعد اجاره را کنار قیمت خرید خانه‌ای مشابه می‌گذارد که خارجی‌ها اجازه مالکیتش را دارند، حساب را نشان می‌دهد و می‌گوید کی اجاره انتخاب بهتری است و کی خرید.
پشت ارقام اجاره دو منبع است. اول ساویلز (Savills) که در گزارش فصلی عمان، میانگین اجاره یک آپارتمان دو خوابه و یک ویلای چهار خوابه شاخص را در محله‌های اصلی خارجی‌نشین دنبال می‌کند. دوم، برداشت خود ما از همه آگهیهای اجاره ماهانه سایت بیوت عمان (Bayut) در استان مسقط در تاریخ ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶: ۹۴۹ آپارتمان و ۴۱۶ ویلا. ارقام بیوت اجاره درخواستی است، نه قرارداد امضاشده، و خانه‌های مبله و غیرمبله را با هم دارد. برای هر منطقه نیمه میانی آگهی‌ها (صدک ۲۵ تا ۷۵) را آورده‌ایم تا آگهیهای استثنایی خیلی ارزان یا پنت‌هاوس‌ها حذف شوند. هر ریال عمان به حدود ۲٫۶۰ دلار آمریکا ثابت شده است.
اجاره در مسقط در یک نگاه
| واحد | اجاره درخواستی معمول در کل مسقط (ریال عمان در ماه) | تعداد آگهی |
|---|---|---|
| استودیو | ۱۷۰ | ۱۸ |
| یک خوابه | ۲۵۰ | ۳۲۹ |
| دو خوابه | ۲۹۰ | ۴۴۵ |
| سه خوابه | ۲۷۵ | ۱۱۱ |
این ارقام میانه کل استان است. میانه سه خوابه از دو خوابه پایین‌تر است، چون بسیاری از آپارتمان‌های بزرگ عرضه‌شده در ساختمان‌های قدیمی‌تر المعبیله، الخوض و روی قرار دارند. استودیو در مسقط کم است: آن روز فقط ۱۸ آگهی بود و بیشترشان ۱۴۰ تا ۱۸۰ ریال عمان می‌خواستند.
این ارقام با راهنمای هزینه زندگی در عمان ما هم‌خوان است که بر پایه داده‌های Numbeo یک خوابه را بیرون از مرکز ۱۷۵ ریال عمان و در مرکز ۲۵۸ ریال عمان می‌داند.
اجاره آپارتمان در مسقط به تفکیک منطقه
اجاره درخواستی در بیوت عمان، ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶، نیمه میانی آگهی‌ها، به ریال عمان در ماه. ستون آخر میانگین ساویلز برای آپارتمان دو خوابه است، هر جا که آن منطقه را پوشش می‌دهد.
| منطقه | یک خوابه | دو خوابه | سه خوابه | ساویلز، دو خوابه، ۲۰۲۶ |
|---|---|---|---|---|
| الموج (The Wave) | ۴۸۰ تا ۶۰۰ | ۸۰۰ تا ۱٬۳۰۰ | ۱٬۱۰۰ تا ۱٬۸۰۰ | ۷۱۰ (فصل اول)، ۶۶۴ (فصل دوم) |
| مسقط هیلز | ۳۵۰ تا ۴۵۰ | ۴۵۰ تا ۵۷۰ | آگهی کافی نیست | ۴۹۱ (فصل اول) |
| قرم | ۲۷۵ تا ۴۲۵ | ۳۵۰ تا ۴۷۵ | ۴۱۰ تا ۸۳۰ | ۳۵۰ (فصل اول)، ۱۶٪ افزایش در فصل دوم |
| بوشر | ۲۶۰ تا ۳۶۰ | ۳۰۰ تا ۴۲۵ | ۳۲۵ تا ۵۵۰ | پوشش نمی‌دهد |
| العذیبه | ۱۶۰ تا ۳۲۰ | ۲۵۰ تا ۴۰۰ | ۲۴۰ تا ۳۶۰ | پوشش نمی‌دهد |
| الغبره | ۱۵۰ تا ۲۵۰ | ۲۵۰ تا ۴۰۰ | آگهی کافی نیست | پوشش نمی‌دهد |
| الخویر | ۱۸۰ تا ۲۷۰ | ۲۳۰ تا ۲۸۰ | ۳۰۰ تا ۳۷۰ | ۳۸۵ (فصل اول) |
| منطقه سیب (الموالح، الخوض، الحیل، السیب) | ۱۱۵ تا ۲۲۰ | ۱۸۰ تا ۳۳۰ | ۱۶۵ تا ۲۴۰ | پوشش نمی‌دهد |
جایی که منابع اختلاف دارند. در الموج، اجاره درخواستی دو خوابه در بیوت (میانه ۹۵۰ ریال عمان) خیلی بالاتر از میانگین ۶۶۴ ریال عمانی ساویلز برای فصل دوم ۲۰۲۶ است. بخشی از این فاصله به مبله بودن برمی‌گردد: ۱۵ آگهی از ۳۹ دو خوابه الموج مبله بودند، با میانه ۱٬۲۰۰ ریال عمان. بخش دیگر این است که اجاره درخواستی نقطه شروع چانه‌زنی است، در حالی که ساویلز اجاره‌ای را دنبال می‌کند که معامله واقعاً با آن بسته میشود. در الخویر فاصله برعکس است: ساویلز برای فصل اول ۲۰۲۶ رقم ۳۸۵ ریال عمان را گزارش می‌کند، اما بیشتر آگهیهای بیوت ۲۳۰ تا ۲۸۰ ریال عمان می‌خواهند، چون این سایت ساختمان‌های قدیمی زیادی دارد که در شاخص ساویلز نیستند. اگر در حال چانه‌زنی هستید، در الموج رقم ساویلز و در الخویر و سیب ارقام آگهی‌ها راهنمای بهتری است.
مناطقی که کنار گذاشتیم. مدینه سلطان قابوس آن روز فقط ۹ آگهی آپارتمان داشت و خلیج مسقط (Muscat Bay) و یتی روی هم ۲ آگهی، که برای اعلام یک بازه کافی نیست. مدینه سلطان قابوس را در جدول ویلاها در ادامه آورده‌ایم که نمونه بزرگ‌تری دارد.
جهت بازار. ساویلز افزایش ۳ درصدی اجاره دو خوابه الموج در فصل اول ۲۰۲۶ و افزایش ۱۶ درصدی اجاره آپارتمان در قرم در فصل دوم را گزارش کرد، در حالی که الخویر در فصل اول ۱۴ درصد افت داشت. روند واحدی برای کل شهر وجود ندارد.
اجاره ویلا در مسقط
ویلای چهار خوابه، ریال عمان در ماه.
| منطقه | اجاره درخواستی بیوت، نیمه میانی | تعداد آگهی | میانگین ساویلز، ۲۰۲۶ |
|---|---|---|---|
| الموج | ۹۱۰ تا ۱٬۲۱۰ | ۶ | ۱٬۷۷۰ (فصل اول)، ۱٬۷۰۰ (فصل دوم) |
| مسقط هیلز | آگهی کافی نیست | ۱ | ۱٬۲۰۰ (فصل اول) |
| مدینه سلطان قابوس | ۸۰۰ تا ۱٬۱۰۰ | ۲۳ | ۹۰۸ (فصل اول)، ۲۲٪ افزایش در فصل دوم |
| قرم | ۸۰۰ تا ۱٬۹۰۰ | ۱۷ | پوشش نمی‌دهد |
| العذیبه | ۹۲۵ تا ۱٬۱۰۰ | ۱۰ | پوشش نمی‌دهد |
| منطقه سیب | ۵۰۰ تا ۶۵۰ | ۵۹ | پوشش نمی‌دهد |
با فقط ۶ ویلای الموج در بیوت، میانگین ساویلز در آنجا رقم قابل‌اعتمادتری است. در منطقه سیب ویلاهای چهار و پنج خوابه اجاره‌های مشابهی حدود ۶۰۰ تا ۶۵۰ ریال عمان می‌خواهند.
هزینه‌های اجاره در مسقط، جدا از خود اجاره
اجاره‌بها تنها چکی نیست که می‌نویسید. این‌ها قواعد و عرف‌هایی است که تازه‌واردها در اولین قراردادشان با آن روبه‌رو می‌شوند.
- ثبت قرارداد، ۳٪ اجاره. هر قرارداد اجاره باید در شهرداری مسقط ثبت شود. هزینه آن ۳٪ کل اجاره دوره قرارداد است: برای قرارداد یک ساله با اجاره ماهانه ۲۵۰ ریال عمان میشود ۹۰ ریال عمان. ماشین‌حساب خود شهرداری دقیقاً همین فرمول را به کار می‌برد. قانون این وظیفه را بر عهده صاحبخانه گذاشته، اما بسیاری از قراردادها هزینه را به مستأجر منتقل می‌کنند، پس بند مربوط را بخوانید.
- ثبت ظرف یک ماه. طبق شروط استاندارد قرارداد شهرداری مسقط، قراردادی که ثبت نشود یا هزینه‌اش ظرف یک ماه پرداخت نشود نزد نهادهای دولتی باطل است و جریمه آن سه برابر همان هزینه است.
- قبض‌ها با شماست. برق، آب، فاضلاب و عوارض شهرداری را مستأجر می‌پردازد. برای آپارتمانی ۸۵ متری حدود ماهی ۶۶ ریال عمان در نظر بگیرید، و در تابستان که کولر تمام روز روشن است بیشتر.
- اجاره پیش‌پرداخت. بسیاری از صاحبخانه‌ها اجاره سال را به جای واریز ماهانه با یک تا چهار چک مدت‌دار می‌گیرند، بهعلاوه ودیعه‌ای که معمولاً حدود یک ماه اجاره است.
- اطلاع قبلی. طبق همان شروط شهرداری، مستأجری که می‌خواهد تخلیه کند باید سه ماه پیش از پایان قرارداد، یا اگر کوتاه‌تر است پیش از گذشت نیمی از مدت قرارداد، به صاحبخانه اطلاع دهد. بدون اطلاع، قرارداد تمدید میشود.
- مبلمان جداست. آپارتمان‌های نو معمولاً بدون مبلمان اجاره داده می‌شوند، پس برای مبل و لوازم خانگی بودجه بگذارید.
هزینه خرید به جای اجاره
خارجی‌ها نمی‌توانند هر جای مسقط ملک بخرند. مالکیت به مجتمعهای گردشگری یکپارچه (ITC) مانند الموج و خلیج مسقط و به مناطق مجاز مانند شهر سلطان هیثم محدود است. این نکته اینجا مهم است: قرم، الخویر، الغبره، بوشر و مدینه سلطان قابوس، که بیشتر خارجی‌ها در آنها اجاره‌نشین‌اند، عمدتاً برای مالکیت آزاد خارجی‌ها باز نیستند. خانه‌هایی که می‌توانید بخرید در شهرک‌های جدیدتر و برنامه‌ریزی‌شده قرار دارند.
این‌ها قیمت‌های ورودی در موجودی فعال ما در ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ است، یعنی ارزان‌ترین واحد موجود از هر اندازه در یک پروژه مسقط:
| خانه | پروژه و منطقه | متراژ | قیمت |
|---|---|---|---|
| استودیو | وادی زها، شهر سلطان هیثم | ۵۶ متر مربع | ۶۱٬۶۳۵ ریال عمان |
| یک خوابه | وادی زها، شهر سلطان هیثم | ۸۰ متر مربع | ۷۱٬۶۶۰ ریال عمان |
| دو خوابه | ینایر، شهر سلطان هیثم | ۱۵۱ متر مربع | ۸۶٬۳۴۷ ریال عمان |
| دو خوابه | زن رزیدنسز، خلیج مسقط | ۱۳۳ متر مربع | ۱۳۸٬۰۰۰ ریال عمان |
| یک خوابه | ویستال، الموج | ۷۶ متر مربع | ۱۴۰٬۰۰۰ ریال عمان |
| دو خوابه | ویستال، الموج | ۱۲۷ متر مربع | ۲۳۵٬۰۰۰ ریال عمان |
قیمت هر متر مربع همه پروژه‌ها در شاخص قیمت ملک عمان ما آمده است که قیمت هر واحد را بر متراژش تقسیم می‌کند و میانه می‌گیرد.
خریدار خارجی علاوه بر قیمت، هنگام ثبت سند یک بار هزینه ثبت حدود ۳٪ به وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری می‌پردازد. خریداران عمانی از زمانی که وزارتخانه در ۲۰۲۵ نرخ آنها را کاهش داد ۱٪ می‌پردازند. مالیات سالانه ملک وجود ندارد. آنچه هر سال می‌پردازید هزینه خدمات مجتمع است که سازنده تعیین می‌کند و در هر پروژه فرق دارد.
مالکیت، وضعیت اقامت شما را هم تغییر می‌دهد. خانه‌ای در ITC یا منطقه مجاز، ویزای اقامت مالکان ملک را می‌دهد: ۲ ساله، قابل تمدید، با هزینه دولتی ۵۰ ریال عمان، و از ژوئن ۲۰۲۶ بدون اسپانسر عمانی و شامل خانواده درجه یک. مقایسه کامل با ویزای کار و خانوادگی در راهنمای انواع ویزای عمان و خود مسیر مالکان در راهنمای ویزای مالکان بدون اسپانسر آمده است. برای خانواده ایرانی که درآمدش از کارفرمای عمانی نیست، این ساده‌ترین راه ماندن است.
اجاره یا خرید: حساب صادقانه
ساده‌ترین راه مقایسه این است که بپرسیم چند سال اجاره با قیمت خرید برابر میشود. فرمول: قیمت تقسیم بر (اجاره ماهانه × ۱۲).
| خانه‌ای که می‌توانید بخرید | قیمت | اجاره قابل‌مقایسه (ریال عمان در ماه) | سال‌های اجاره برابر با قیمت |
|---|---|---|---|
| استودیو، وادی زها | ۶۱٬۶۳۵ ریال عمان | ۱۷۰، میانه استودیو در مسقط | ۳۰ |
| یک خوابه، وادی زها | ۷۱٬۶۶۰ ریال عمان | ۲۵۰، میانه یک خوابه در مسقط | ۲۴ |
| دو خوابه، ینایر | ۸۶٬۳۴۷ ریال عمان | ۲۹۰، میانه دو خوابه در مسقط | ۲۵ |
| یک خوابه، ویستال، الموج | ۱۴۰٬۰۰۰ ریال عمان | ۵۱۰، میانه یک خوابه الموج | ۲۳ |
| دو خوابه، ویستال، الموج | ۲۳۵٬۰۰۰ ریال عمان | ۶۶۴، میانگین ساویلز برای الموج | ۲۹٫۵ |
نمونه محاسبه برای ردیف اول: ۱۷۰ × ۱۲ = ۲٬۰۴۰ در سال، و ۶۱٬۶۳۵ تقسیم بر ۲٬۰۴۰ حدود ۳۰ میشود. اگر به جای میانگین ساویلز از میانه درخواستی بیوت یعنی ۹۵۰ ریال عمان استفاده کنید، دو خوابه الموج به حدود ۲۱ سال می‌رسد.
این یک مثال است، نه پیش‌بینی و نه بازده. هزینه ثبت، هزینه خدمات، نگهداری، سود وام و هر تغییری در قیمت یا اجاره را در نظر نمی‌گیرد. همچنین خانه‌های نو در شهرک‌های برنامه‌ریزی‌شده را با بازار اجاره‌ای مقایسه می‌کند که ساختمان‌های قدیمی زیادی دارد.
پیام جدول روشن است: اگر فقط هزینه ماهانه را ببینیم، اجاره در مسقط از خرید ارزانتر است. قیمتی برابر ۲۰ تا ۳۰ سال اجاره ضریب بالایی است، و هر کس بگوید خرید همیشه از اجاره بهتر است، حساب نکرده است.
اما طرف دیگر ترازو. اجاره یک یک خوابه معمولی با ماهی ۲۵۰ ریال عمان در ۱۰ سال به ۳۰٬۰۰۰ ریال عمان می‌رسد و در پایان هیچ چیز مال شما نیست. یک خوابه وادی زها ۷۱٬۶۶۰ ریال عمان بهعلاوه حدود ۲٬۱۵۰ ریال عمان هزینه ثبت است و پس از ۱۰ سال هنوز مال شماست. در خرید پیش‌فروش هم این مبلغ را روز اول نمی‌پردازید: پیش‌پرداخت رزرو ۵ تا ۱۰ درصد (برای همین واحد ۳٬۵۸۳ تا ۷٬۱۶۶ ریال عمان) واحد را نگه می‌دارد و باقی طبق جدول سازنده پرداخت میشود. راهنمای چقدر پول برای خرید ملک در عمان لازم است نقدینگی لازم برای شروع را در هر بودجه نشان می‌دهد و راهنمای اقساط و طرح‌های پرداخت در عمان توضیح می‌دهد اقساط چطور قیمت کل را بالا می‌برد.
اگر ترجیح می‌دهید وام بگیرید، بانک‌ها برای خانه‌های ITC به خارجی‌ها وام می‌دهند: خارجی‌های مقیم اغلب تا حدود ۸۰٪ ارزش ملک و غیرمقیم‌ها حدود ۵۰ تا ۷۰٪، برای ۲۰ تا ۲۵ سال. قواعد در راهنمای وام بانکی و وام مسکن برای خارجی‌ها در عمان آمده است.
کی خرید برنده است و کی اجاره
اجاره برنده است اگر:
- انتظار دارید کمتر از حدود پنج سال بمانید یا شغلتان ممکن است جابه‌جایتان کند.
- میخواهید در قرم، الخویر یا مدینه سلطان قابوس زندگی کنید که خارجی‌ها معمولاً نمی‌توانند در آنها ملک بخرند.
- اقامتتان از قبل با شغلتان می‌آید و میخواهید سرمایه‌تان آزاد بماند.
- هنوز نمی‌دانید کدام بخش مسقط به شما می‌خورد. اول یک سال اجاره کنید.
خرید برنده است اگر:
- قصد دارید سالها بمانید و میخواهید هزینه مسکنتان به دارایی ختم شود نه به رسید.
- درآمدتان از کارفرمای عمانی نیست: دورکارها، صاحبان کسب‌وکار، بازنشسته‌ها. ویزای مالکان به شما و خانوادهتان اقامت بدون اسپانسر می‌دهد.
- اطمینان میخواهید: نه صاحبخانه‌ای که قرارداد را تمدید نکند، نه چانه‌زنی سالانه، نه اسباب‌کشی هر چند سال با بچه‌هایی که مدرسه می‌روند.
- دنبال خانه‌ای هستید که در بازار اجاره کمیاب است: نوساز، در شهرکی برنامه‌ریزی‌شده با ساحل، مارینا یا پارک.
خیلی از خانواده‌ها هر دو کار را می‌کنند: سال اول اجاره می‌کنند، شهر را می‌شناسند و بعد در شهرکی که مناسبشان است می‌خرند. راهنمای بهترین مناطق برای خرید آپارتمان در مسقط الموج، خلیج مسقط، مسقط هیلز و شهر سلطان هیثم را کنار هم مقایسه می‌کند.
سوالات متداول
اجاره آپارتمان در مسقط چقدر است؟
در سپتامبر ۲۰۲۶ اجاره درخواستی معمول در کل مسقط برای یک خوابه ماهانه ۲۵۰ ریال عمان و برای دو خوابه ۲۹۰ ریال عمان است. به تفکیک منطقه، یک خوابه در منطقه سیب حدود ۱۱۵ تا ۲۲۰، در قرم ۲۷۵ تا ۴۲۵ و در الموج ۴۸۰ تا ۶۰۰ ریال عمان است.
ارزان‌ترین مناطق مسقط برای اجاره کجاست؟
منطقه سیب (الموالح، الخوض، الحیل)، روی، المعبیله و الخویر پایین‌ترین اجاره‌های درخواستی را دارند و یک خوابه‌های زیادی زیر ۲۵۰ ریال عمان در آنها هست. الموج و مسقط هیلز گران‌ترین‌اند.
مستأجر در مسقط چه هزینه‌هایی می‌پردازد؟
قرارداد باید با ۳٪ کل اجاره دوره قرارداد در شهرداری مسقط ثبت شود، یعنی ۹۰ ریال عمان برای یک سال با اجاره ماهانه ۲۵۰ ریال عمان. قانون این هزینه را بر عهده صاحبخانه گذاشته اما قراردادها اغلب آن را به مستأجر منتقل می‌کنند. مستأجر برق و آب را هم می‌پردازد و معمولاً ودیعه‌ای حدود یک ماه اجاره.
در مسقط اجاره بهتر است یا خرید؟
از نظر هزینه ماهانه، اجاره ارزانتر است: قیمت یک آپارتمان نو با مالکیت آزاد حدود ۲۰ تا ۳۰ سال اجاره مشابه است. خرید وقتی منطقیتر است که قصد دارید سالها بمانید یا ویزای اقامت مالکان بدون اسپانسر را برای خانوادهتان میخواهید.
آیا خارجی میتواند به جای اجاره در مسقط آپارتمان بخرد؟
بله، در مجتمعهای گردشگری یکپارچه مانند الموج و خلیج مسقط و در مناطق مجاز مانند شهر سلطان هیثم. در آگهیهای فعلی ما استودیو از ۶۱٬۶۳۵ ریال عمان و یک خوابه از ۷۱٬۶۶۰ ریال عمان شروع میشود، بهعلاوه هزینه ثبت حدود ۳٪.
آیا خرید ملک در عمان اقامت می‌دهد؟
بله. مالکیت خانه در ITC یا منطقه مجاز، ویزای اقامت ۲ ساله قابل تمدید برای مالک و خانواده درجه یک می‌دهد، با هزینه ۵۰ ریال عمان و از ژوئن ۲۰۲۶ بدون اسپانسر عمانی.
منابع
- ساویلز، گزارش بازار ملک عمان، فصل اول ۲۰۲۶: اجاره آپارتمان دو خوابه و ویلای چهار خوابه.
- مسقط دیلی، ارقام ساویلز برای فصل دوم ۲۰۲۶، ۲۹ ژوئیه ۲۰۲۶.
- بیوت عمان، آپارتمان برای اجاره در مسقط، همه آگهیهای ماهانه در ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶.
- شهرداری مسقط، ماشین‌حساب هزینه ثبت قرارداد اجاره.
- تایمز عمان، شروط قرارداد اجاره شهرداری مسقط برای مستأجران.
- تایمز عمان، اصلاح هزینه‌های خدمات وزارت مسکن.
قدم بعدی
اگر الان اجاره‌نشین هستید و میخواهید ببینید با همین بودجه ماهانه چه چیزی میشود خرید، بودجه و منطقه مورد علاقه‌تان را به ما بگویید. یک مشاور ظرف یک روز کاری با خانه‌های موجود، طرح پرداخت آنها و مسیر اقامتی که هر کدام باز می‌کند پاسخ می‌دهد.