Плюсы и минусы покупки недвижимости в Омане 2026: ВНЖ, сборы, перепродажа и арендная доходность

Коротко: Главные плюсы покупки жилья в Омане: полная собственность для иностранцев в интегрированных туристических комплексах (ITC), вид на жительство для владельца и его семьи без оманского спонсора с июня 2026 года, отсутствие ежегодного налога на недвижимость, валюта с привязкой к доллару и цены от 61 635 OMR. Главные минусы: иностранцы могут покупать только в этих зонах, разовый регистрационный сбор около 3%, риск задержки сдачи при покупке на этапе строительства, узкий вторичный рынок и скромная арендная доходность: по нашим данным новая квартира стоит столько же, сколько от 23 до 30 лет аренды сопоставимого жилья в Маскате. Покупайте, если собираетесь жить здесь годами или вам нужен путь к ВНЖ. Если планы короткие или неясные, сначала поживите на съёмном жилье.

Большинство статей о том, как купить недвижимость в Омане, написаны, чтобы её продать. Эту тоже писало агентство из Маската, имейте это в виду, но минусам здесь отведено столько же места, сколько плюсам. Все цифры взяты из нашей актуальной базы на 7 октября 2026 года, из наших собственных гидов или из источников, перечисленных в конце.

Для кого этот гид

Это гид для принятия решения, для тех, кто сначала спрашивает себя «покупать ли в Омане вообще?», а уже потом «какую квартиру?»:

• Иностранцы, которые уже живут в Маскате, снимают жильё и думают, не купить ли своё.
• Покупатели из-за рубежа, которым нужен второй дом или база в Персидском заливе, часто они сравнивают Оман с Дубаем.
• Семьи, которым нужен ВНЖ, не зависящий от работодателя.
• Инвесторы, которые хотят понять, какую аренду на самом деле приносит недвижимость в Омане.

Если вы уже всё решили и вам нужны юридические шаги, наш гид по правилам ITC для иностранных покупателей описывает закон, сборы и порядок сделки. Граждане Омана и стран Залива могут покупать почти где угодно, поэтому дальше речь идёт в основном об иностранцах не из стран Залива.

Плюсы покупки недвижимости в Омане

Полная собственность на ваше имя в ITC

С момента королевского указа 12/2006 иностранцы любого гражданства могут владеть домами и участками в интегрированных туристических комплексах, то есть в спланированных жилых комплексах, таких как Аль-Мудж, Muscat Bay, Йити, Джебель-Сифа и Хавана Салала. Владеть можно на 100%, а свидетельство о праве собственности регистрируется на ваше имя, так что жильё можно продать, сдать или оставить наследникам. Единственное известное нам исключение это Мусандам, где иностранцы в ITC покупают долгосрочный узуфрукт (право пользования), а не полную собственность.

Правительство также одобрило зоны за пределами ITC, например город Султана Хайсама в Эс-Сибе, где и находится большая часть недорогого жилья: медиана в городе Султана Хайсама по нашему индексу цен 844 OMR за квадратный метр против 2 199 OMR в Аль-Мудже.

ВНЖ для владельца и семьи без спонсора

Жильё в ITC или в одобренной зоне даёт владельцу право на вид на жительство, который распространяется также на супруга и родственников первой степени. Это и есть ВНЖ Оман за недвижимость. С 22 июня 2026 года владельцу больше не нужен оманский спонсор. Решение Королевской полиции Омана 87/2026, опубликованное в Официальном вестнике 1653 от 21 июня 2026 года, позволяет владельцу, отвечающему условиям, подать заявление со свидетельством о праве собственности от уполномоченного органа. ВНЖ продлевается и действует, пока вы владеете жильём: если вы его продаёте, право на проживание прекращается.

Минимальной цены для ВНЖ владельца нет. Отдельно существует оманская 10-летняя золотая резидентская виза, перезапущенная в августе 2025 года: она начинается от 200 000 OMR подходящих инвестиций, и недвижимость в ITC один из путей к ней. Одобрение не автоматическое, поэтому проверяйте условия на момент покупки. Наши гиды по визе владельца и по ВНЖ через инвестиции описывают оба варианта.

Два ограничения стоит помнить: ВНЖ владельца даёт право жить в стране, но не право работать по найму, и ни одна из этих виз не означает гражданство.

Нет ежегодного налога на недвижимость, низкие текущие налоги

В Омане нет ежегодного налога на недвижимость. После регистрации права собственности вы не получаете ежегодного налогового счёта за владение жильём. Физические лица не платят налог на прирост капитала при продаже, а продажа и аренда жилья, как правило, освобождены от НДС, хотя НДС может взиматься с услуг агентства и юристов.

Есть одно изменение, которое нужно учесть. По королевскому указу 56/2025 с 1 января 2028 года Оман вводит подоходный налог для физических лиц в размере 5% с годового налогооблагаемого дохода свыше 42 000 OMR, и арендный доход тоже считается доходом. Подробности в нашем гиде о налоге на недвижимость в Омане.

Цены входа заметно ниже, чем в Дубае

Самое доступное жильё в нашей базе сегодня это студия 56 м² в Wadi Zaha в городе Султана Хайсама за 61 635 OMR, около 160 300 USD или 588 700 AED. В Дубае, по рыночным ориентирам из нашего сравнения Омана и Дубая, студия в доступных районах стоит примерно от 650 000 до 800 000 AED.

Актуальные цены на 7 октября 2026 года, самый доступный свободный лот в каждом проекте:

По всему жилью в полной собственности из нашего индекса цен на жильё в Омане медиана составляет около 1 060 OMR за квадратный метр. Сама покупка тоже обходится дешевле: в Омане это около 3% один раз, а в Дубае 4% сбора за переход права плюс другие платежи, которые в опубликованных расчётах дают в сумме от 6% до 8%.

Рассрочка, которая растягивает платежи

Большая часть новостроек продаётся на этапе строительства в рассрочку от застройщика, обычно по одной из трёх схем:

• Привязка к этапам строительства: Zen Residences в Muscat Bay продаётся по схеме 10 / 70 / 20, и итоговая сумма обычно равна цене при оплате сразу.
• Фиксированные платежи: Lubana Island в Хавана Салала берёт 10% первым взносом, затем 7,5% каждый квартал в течение трёх лет.
• Длинная рассрочка от застройщика: Yenaier в городе Султана Хайсама предлагает десять лет.

Платить всю сумму в первый день не нужно. Депозит за бронирование обычно составляет от 5% до 10%, поэтому, чтобы начать покупку студии за 61 635 OMR, нужно примерно от 4 931 до 8 013 OMR вместе с регистрационным сбором. Наши гиды по рассрочке и о том, сколько денег нужно для покупки, дают цифры по лотам и бюджетам.

Валюта с привязкой к доллару

Оманский риал привязан к доллару США с 1986 года, по курсу около 0,3845 OMR за доллар, то есть примерно 2,60 USD за риал. Для покупателя, который зарабатывает или копит в долларах, цена не меняется вместе с курсом между подписанием договора и последним платежом. Обратная сторона: процентные ставки в Омане в целом следуют политике США.

Качество жизни

Одинокий человек в Маскате тратит примерно от 550 до 700 OMR в месяц вместе с арендой, бензин в сентябре 2026 года стоил 229 байз за литр, а обучение в международной школе обходится примерно от 3 500 до 10 300 OMR в год. ITC добавляют то, чего мало на рынке аренды: новые здания, пляжи, марины, гольф и управляемые общие территории. Маскат спокойный город, рядом горы и море, а до ОАЭ короткий перелёт. Полный бюджет в нашем гиде по стоимости жизни.

Минусы и риски

Иностранцы покупают только в ITC и одобренных зонах

Свобода владения заканчивается на границе зоны. Иностранцы не из стран Залива, как правило, не могут покупать жильё в обычных районах, где живёт большинство экспатов, таких как Курум, Аль-Хувайр, Бошер или Мадинат-Султан-Кабус. Земля вне зон, сельскохозяйственные земли и территории с особым режимом безопасности исключены.

Есть одно узкое исключение. Министерское решение 357/2020 разрешает иностранцу, проживающему в Омане, не моложе 23 лет и прожившему в стране два года, купить узуфрукт сроком до 50 лет с продлением до 99 на квартиру с двумя и более спальнями в здании от четырёх этажей, на участках, названных министерством, за сумму не менее 45 000 OMR в Маскате. Перепродать такую квартиру нельзя четыре года. Это право пользования, а не полная собственность, и само по себе оно не даёт ВНЖ.

Так что вам может нравиться район, в котором купить нельзя, а доступное для покупки жильё находится в новых комплексах, некоторые из них далеко от центра.

Регистрационный сбор 3% и другие расходы сверху

Иностранный покупатель платит разовый регистрационный сбор около 3% от цены при регистрации права собственности в Министерстве жилищного строительства и городского планирования; оманцы с января 2025 года платят 1%. За жильё стоимостью 100 000 OMR это около 3 000 OMR, и при продаже эти деньги не возвращаются. Если продать через несколько лет, сбор может съесть всю прибыль.

Другие расходы не входят в цену: услуги юриста, административный сбор застройщика, если он есть, НДС там, где застройщик указывает цены без НДС (так делают несколько, в том числе Lubana Island и Zen Residences), а также услуги агентства или юристов, облагаемые НДС 5%. Длинная рассрочка может стоить дороже оплаты сразу: итог десятилетней рассрочки в Yenaier на 25,4% выше цены при единовременной оплате. Считайте это платой за время и сравнивайте итоговую сумму рассрочки, а не ежемесячный платёж.

Риск задержки сдачи и что даёт эскроу

Большинство квартир, которые мы продаём, ещё не построены, поэтому сдача может задержаться, а готовое жильё может отличаться от буклета. Изображения проектов в буклетах это визуализации, а не фотографии.

В Омане для этого есть закон. Королевский указ 30/2018 о счетах эскроу для проектов девелопмента недвижимости, с положением в министерском решении 72/2019, обязывает лицензированного застройщика открыть для каждого проекта отдельный счёт эскроу в местном банке, и платежи покупателей поступают на него в соответствии с графиком строительства. Эскроу защищает то, куда идут деньги. Дату сдачи оно не гарантирует. Прежде чем платить, запросите:

• Лицензию застройщика и реквизиты счёта эскроу проекта, и платите только на этот счёт.
• Дату сдачи по договору, льготный период и компенсацию за просрочку.
• Историю застройщика по прошлым проектам, проверенную отдельно от рекламного буклета.
• Письменное подтверждение того, когда право собственности будет зарегистрировано на ваше имя, потому что ВНЖ владельца следует за свидетельством о праве собственности.

Узкий вторичный рынок и медленный выход

Это самый большой минус, и наше сравнение Омана и Дубая говорит об этом прямо. Рынок Омана небольшой, данных о перепродажах публикуется мало, и понять реальную цену сложно. Если нужно продать быстро, можно ждать месяцами или снижать цену. Поэтому покупайте только на деньги, которые не понадобятся вам срочно, и выбирайте лот, который захочет купить кто-то ещё: популярные площади и хорошие виды продаются легче, чем необычные планировки.

Арендная доходность: что показывают наши данные по аренде и ценам

Аренда в Омане скромная по сравнению с ценами. Наш гид «снимать или покупать» сравнивает самое доступное жильё в нашей базе на 28 сентября 2026 года с запрашиваемыми ставками аренды на Bayut на 28 сентября 2026 года:

Это примерно от 3,3% до 4,4% в год до всех расходов: иллюстрация, а не прогноз, на основе запрашиваемых ставок рынка, где много старых зданий.

Потом идут расходы. У квартиры с одной спальней в Аль-Мудже 510 OMR в месяц дают 6 120 OMR в год. Вычтите плату за обслуживание примерно от 300 до 900 OMR в год, и останется примерно от 5 200 до 5 800 OMR, ещё до пустых месяцев, ремонта, мебели и 3% за регистрацию договора аренды. Данных об аренде во многих ITC тоже мало: на день нашего среза в Йити и Muscat Bay вместе на Bayut сдавались 2 квартиры.

Плата за обслуживание

Управляемые комплексы берут ежегодную плату за охрану, озеленение и общую инфраструктуру; её устанавливает застройщик или ассоциация собственников, она различается по проектам и может расти. Наш гид по ITC даёт примерный диапазон от 4 до 12 OMR за квадратный метр в год, то есть примерно от 300 до 900 OMR за квартиру с одной спальней площадью 76 м². Запросите актуальную сумму для вашего лота, а если комплекс уже построен, то и её историю.

Ипотека для нерезидентов

Взять кредит можно, но на более жёстких условиях, чем дома. Наш гид по ипотеке описывает, что обычно предлагают банки:

• Экспаты, живущие в Омане: примерно до 80% стоимости, обычно с переводом зарплаты в банк-кредитор.
• Нерезиденты: примерно от 50% до 70%, с более строгой проверкой дохода, полученного за рубежом.
• Срок: до 20 или 25 лет, с погашением до пенсионного возраста, обычно 60 или 65 лет.
• Ограничения: Центральный банк Омана ограничивает общие платежи по кредитам примерно 60% чистой зарплаты, если среди них есть жилищный кредит, и каждого заявителя проверяют через Mala'a, национальное кредитное бюро.

Условия зависят от банка и меняются вместе со ставками, поэтому, если вам нужен большой кредит, получите подтверждение от двух банков до бронирования. Если жильё ещё строится, уточните у банка, на каком этапе он перечислит деньги.

Летняя жара

По средним данным с 1991 по 2020 год в аэропорту Маската дневной максимум в мае и июне около 39 или 40°C, в августе и сентябре всё ещё около 36°C, а в январе около 25°C. Дожди редки, около 73 мм в год. Это значит кондиционер большую часть года, более высокие летние счета за электричество (квартира 85 м² в среднем тратит около 66 OMR в месяц на коммунальные услуги) и жизнь на улице, которая лучше всего в прохладные месяцы. Исключение Салала: летом муссон хариф приносит туда туман и дожди.

Удалённость некоторых ITC от города

Некоторые зоны полной собственности находятся далеко от центра Маската. От центра Курума вне часа пик до Muscat Bay около 19 км и 22 минуты по дороге, до Йити около 23 км и 28 минут, до Аль-Муджа около 29 км и 24 минуты. Город Султана Хайсама, где самые низкие цены, находится примерно в 44 км от Курума по прямой, но всего примерно в 23 км от аэропорта.

Город Султана Хайсама к тому же ещё строится: его запустили в мае 2023 года на площади около 14,8 км² примерно для 100 000 будущих жителей, поэтому магазины, школы и сервисы появляются поэтапно. Джебель-Сифа лежит на побережье за Йити, а Хавана Салала находится в Дофаре, туда из Маската летят самолётом. Проедьте маршрут в час пик до покупки, особенно если будете ездить на работу.

Плюсы и минусы коротко

Кому покупать, а кому сначала снимать

Покупка разумнее, если:

• Вы планируете жить в Омане или владеть жильём много лет.
• Ваш доход не зависит от оманского работодателя: вы на пенсии, ведёте бизнес или работаете удалённо и хотите ВНЖ, который не контролирует работодатель.
• Вам нужно жильё, которое редко встречается на рынке аренды: новое и в комплексе с пляжем, мариной или полем для гольфа.
• Вы можете заплатить без напряжения и не будете нуждаться в этих деньгах в ближайшее время.

Сначала снимать разумнее, если:

• Вы рассчитываете прожить здесь меньше пяти лет, или работа может вас перевести.
• Вы хотите жить в Куруме, Аль-Хувайре или Мадинат-Султан-Кабусе, где иностранные покупатели, как правило, купить не могут.
• ВНЖ у вас уже есть через работу, и вы хотите оставить капитал свободным.
• Ваша главная цель арендный доход: при валовой доходности примерно от 3,3% до 4,4% до расходов другие вложения могут подойти лучше.

Многие семьи делают и то и другое: год снимают, узнают город, а потом покупают в том комплексе, который им подходит. По данным Bayut на 28 сентября 2026 года, аренда квартиры в Маскате с одной спальней в медиане стоила 250 OMR в месяц по всему городу, а в Куруме от 275 до 425 OMR. Наш гид «снимать или покупать» сравнивает аренду и покупку по районам.

Как снизить риски: чек-лист

1. Сначала определите цель. ВНЖ, дом для отдыха и арендный доход ведут к разным лотам.
2. Проверьте зону. Убедитесь, что проект находится в ITC или одобренной зоне и что иностранец может зарегистрировать право собственности.
3. Проверьте застройщика и эскроу. Платите только на счёт эскроу проекта.
4. Прочитайте даты. Запишите дату сдачи, льготный период, условия при просрочке и срок регистрации права собственности.
5. Посчитайте полную стоимость. Добавьте сбор 3%, НДС, если цена указана без него, услуги юриста и плату за обслуживание, и сравните итог рассрочки с ценой при оплате сразу.
6. Проверьте аренду сами. Смотрите запрашиваемые ставки в том же комплексе, а не среднюю по городу.
7. Продумайте выход. Исходите из того, что продажа может занять месяцы.
8. Проверьте условия ВНЖ на момент сделки. Визовые правила меняются решениями властей; до подписания уточните условия ВНЖ владельца и золотой визы.
9. Получите одобрение кредита письменно минимум от двух банков до бронирования.
10. Приезжайте летом и в час пик. Посмотрите комплекс и дорогу в самых неудобных условиях, прежде чем принимать решение.

Сама покупка обычно занимает от одного до трёх месяцев, и её можно провести удалённо по доверенности. На нашей странице покупки собраны проекты, а поиск по лотам показывает всё свободное жильё с ценами.

Часто задаваемые вопросы

Стоит ли покупать жильё в Омане в 2026 году?

Зависит от ваших планов. Это подходит тем, кто останется на годы, хочет ВНЖ для семьи без спонсора или новое жильё в управляемом комплексе, без ежегодного налога на недвижимость и с входом от 61 635 OMR. Хуже это подходит для коротких сроков и для чистых арендных инвесторов, потому что перепродажа идёт медленно, а валовая аренда по нашим данным составляет примерно от 3,3% до 4,4% от цены до расходов.

Какие главные минусы покупки недвижимости в Омане?

Выделяются пять. Иностранцы могут покупать только в ITC и одобренных зонах. Нужно заплатить разовый регистрационный сбор около 3%. Большинство квартир продаётся на этапе строительства, поэтому сдача может задержаться. Вторичный рынок узкий, и продажа может занять месяцы. И аренда скромная относительно цен: в нашем сравнении от 23 до 30 лет аренды, плюс плата за обслуживание.

Могут ли иностранцы владеть недвижимостью в Омане в полной собственности?

Да, в интегрированных туристических комплексах, где граждане любой страны могут владеть жильём в полной собственности на своё имя по королевскому указу 12/2006, и в одобренных зонах, таких как город Султана Хайсама. Исключение Мусандам, где возможен только узуфрукт. За пределами зон иностранец, живущий в Омане, может купить максимум узуфрукт сроком до 50 лет на участках, названных по министерскому решению 357/2020.

Даёт ли покупка недвижимости в Омане ВНЖ?

Да. Жильё в ITC или одобренной зоне даёт владельцу, супругу и родственникам первой степени право на продлеваемый вид на жительство, а с 22 июня 2026 года оманский спонсор не нужен. ВНЖ прекращается, если вы продаёте жильё. 10-летняя золотая виза начинается от 200 000 OMR подходящих инвестиций. Ни одна из этих виз не означает гражданство, и одобрение не автоматическое.

Какую арендную доходность можно ожидать в Омане?

В нашем сравнении самого доступного жилья в базе на 28 сентября 2026 года с запрашиваемыми ставками на Bayut в тот же день годовая аренда составила примерно от 3,3% до 4,4% от цены до расходов. После платы за обслуживание, пустых месяцев и ремонта она ниже. К любой доходности выше этого относитесь осторожно, если к ней не прилагаются реальные данные об аренде в том же здании.

Есть ли скрытые расходы при покупке недвижимости в Омане?

Они не скрытые, но их легко упустить: регистрационный сбор 3%, НДС там, где цены указаны без НДС, услуги юриста, ежегодная плата за обслуживание, коммунальные услуги и, если вы сдаёте жильё, сбор 3% за регистрацию договора аренды. Длинная рассрочка от застройщика тоже может стоить дороже оплаты сразу, в Yenaier на 25,4%.

Источники

• Королевский указ 12/2006 о праве собственности на недвижимость в интегрированных туристических комплексах в изложении Al Tamimi & Company, иностранная собственность на недвижимость в Омане; Times of Oman, правовая основа иностранной собственности в ITC Омана.
• Министерское решение 357/2020 об узуфрукте для неоманцев, Официальный вестник 1362, 18 октября 2020 года.
• Oman Observer, Оман обновляет правила виз и ВНЖ для иностранных инвесторов в недвижимость, июнь 2026 года; Muscat Daily, Оман упрощает правила ВНЖ для иностранных владельцев недвижимости, 21 июня 2026 года.
• Gulf News, Оман официально запускает 10-летнюю золотую визу, август 2025 года.
• EY, Оман вводит подоходный налог для физических лиц с января 2028 года, июль 2025 года.
• Lexis Middle East, Оман пересматривает сборы в сфере недвижимости, 30 января 2025 года.
• Королевский указ 30/2018 о счетах эскроу для проектов девелопмента недвижимости; Trowers & Hamlins, законы об эскроу в Султанате Оман, июнь 2023 года.
• Gulf News, Оман сохраняет привязку валюты.
• Википедия, Muscat, климатическая таблица, нормы с 1991 по 2020 год в международном аэропорту Маската.
• Bayut Oman, квартиры в аренду в Маскате, все помесячные объявления на 28 сентября 2026 года; Savills, Oman Property Market Report, 2026, в том виде, как он использован в нашем гиде «снимать или покупать».
• Маршрутизация OSRM по данным OpenStreetMap, на 6 октября 2026 года.
• Актуальная база Irfan Investment Group на 7 октября 2026 года и наш индекс цен на недвижимость в Омане, обновлён 6 октября 2026 года.

Следующий шаг

Если вы решаете, покупать ли в Омане вообще, напишите нашей команде в Маскате, какой у вас бюджет, сколько вы планируете здесь прожить и что для вас важнее, ВНЖ или арендный доход. Консультант ответит в течение одного рабочего дня, честно скажет, покупать сейчас или сначала снимать, и, если покупка имеет смысл, подберёт подходящее жильё.

Связанные гиды

• Покупка недвижимости в Омане иностранцем: правила ITC
• Виза владельца в Омане без спонсора
• Сравнение жилья в Омане и Дубае
• Квартиры в аренду в Маскате: снимать или покупать?
• Сколько денег нужно для покупки недвижимости в Омане
• Банковские кредиты и ипотека для иностранцев в Омане