Коротко: Muscat Bay это закрытый комплекс с фрихолдом в частном заливе Бандар-Джисса, примерно в 20 минутах от центра Маската, открытый для покупателей любой национальности. Лоты, которые мы можем продать там сегодня, находятся в Zen Residences: 13 квартир и лофтов на 21 сентября 2026 года, от 138 000 OMR за квартиру с двумя спальнями до 198 000 OMR за лофт с двумя спальнями и комнатой для прислуги. Медианный лот стоит 174 000 OMR, а медиана за квадратный метр около 1 111 OMR, примерно вдвое ниже Al Mouj.
Muscat Bay одно из самых часто искомых названий на рынке недвижимости Омана, и большинство ищущих хотят понять две вещи: может ли иностранец там купить и сколько это реально стоит рядом с Al Mouj и Yiti. Этот материал отвечает на оба вопроса по нашему актуальному инвентарю. Он написан для покупателей, живущих за пределами Омана: в ОАЭ, России и Европе. Если вы сравниваете комплексы, начните с нашего гида о покупке недвижимости в Омане иностранцем и с индекса цен на недвижимость Омана.
Что такое Muscat Bay
Muscat Bay это интегрированный туристический комплекс (ITC) в собственном заливе у Бандар-Джиссы, к востоку от столицы. С трёх сторон горы, с четвёртой море. За воротами частный пляж, марина, рестораны и пятизвёздочный курорт Jumeirah Muscat Bay.
До центра Маската около 20 минут, до международного аэропорта около 35 минут по дороге вдоль мыса. В этом главное отличие от Jebel Sifah, до которого около 45 минут: в Muscat Bay можно жить и при этом работать в городе.
Поскольку это ITC, покупатель любой национальности получает полное право собственности на своё имя, без местного партнёра и без спонсора.
Zen Residences: все доступные лоты
Zen Residences это более новый проект внутри Muscat Bay от Zen Development and Investment, запущенный в 2024 году. Это все 13 лотов, доступных у нас сегодня.
| Тип | Доступно | Площадь | Вид | Цена |
|---|---|---|---|---|
| Квартира с 2 спальнями | 4 | от 128 до 138 м² | Сад | от 138 000 до 146 000 OMR |
| Лофт с 2 спальнями | 3 | от 137 до 142 м² | Сад или бассейн | от 165 000 до 174 000 OMR |
| Квартира с 3 спальнями | 2 | 170 м² | Сад | 184 000 OMR |
| Лофт с 2 спальнями и комнатой для прислуги | 4 | 171 м² | Сад или бассейн | от 190 000 до 198 000 OMR |
Лофты здесь главный продукт: гостиные двойной высоты, что редкость в Омане за такие деньги. Выбор простой. Обычная квартира с двумя спальнями даёт больше площади за риал, а лофт даёт высоту потолка и, примерно за 190 000 OMR, комнату для прислуги.
Сколько это в дирхамах и долларах
Оманский риал и дирхам ОАЭ оба привязаны к доллару США, поэтому эти пересчёты не плавают. По курсу 1 OMR = 9,5514 AED = 2,6008 USD:
| Лот | OMR | AED | USD |
|---|---|---|---|
| Самая дешёвая квартира с 2 спальнями | 138 000 | около 1 318 100 | около 358 900 |
| Медианный лот | 174 000 | около 1 661 900 | около 452 500 |
| Квартира с 3 спальнями | 184 000 | около 1 757 500 | около 478 500 |
| Самый большой лофт | 198 000 | около 1 891 200 | около 515 000 |
Цифра, которая удивляет: вдвое дешевле Al Mouj за метр
У Muscat Bay репутация одного из самых закрытых адресов Маската. Но по цене за квадратный метр Zen Residences гораздо ближе к остальному рынку, чем к Al Mouj.
| Проект | Комплекс | Медиана за м² |
|---|---|---|
| Zen Residences | Muscat Bay | около 1 111 OMR |
| Весь наш портфель | 451 лот | около 1 060 OMR |
| Aida | Yiti | около 1 172 OMR |
| Vistal | Al Mouj | около 2 002 OMR |
| St. Regis | Al Mouj | около 2 317 OMR |
Проще говоря: медианный лот в Vistal стоит 266 250 OMR. На эти деньги можно купить самый большой лофт в Zen Residences за 198 000 OMR и оставить себе около 68 000 OMR. Al Mouj взамен даёт готовый город с гольф-полем, длинной набережной марины и гораздо большим числом соседей. Muscat Bay даёт приватность: закрытый залив, отель и пляж, и почти никакого трафика.
План оплаты и передача ключей
Zen Residences продаётся на этапе строительства по поэтапному плану 10 / 70 / 20: 10% при бронировании, 70% во время строительства и 20% при передаче. Передача запланирована на 2026 и 2027 годы.
Цены указаны без НДС. Уточните у нас итоговую сумму по конкретному лоту, прежде чем сравнивать её с ценой, где налог уже включён. Наш гид по планам оплаты недвижимости в Омане объясняет, что проверять в договоре офф-план.
Что проверить до бронирования
До оплаты брони запросите письменное предложение по конкретному лоту. В нём должны быть точный объект, чистая цена продажи, включён ли НДС, сумма брони, все платежи по этапам строительства и 20% при передаче. В том же документе запросите условия отмены и возврата денег.
Уточните, что именно входит в заявленную площадь, включены ли парковка, техника или мебель, ожидаемый период передачи, регистрационный сбор и текущая сервисная плата комплекса. Сравнивать цену за квадратный метр можно только при одинаковом определении площади в двух проектах.
Считайте резиденцию собственника и Золотую резиденцию отдельными заявлениями. Покупка может дать путь к резиденции собственника, но текущий минимум 200 000 OMR для Золотой резиденции выше цены всех доступных лотов Zen. Сохраните датированный лист наличия и график платежей вместе с договором, поскольку остатки, этапы и сборы могут измениться до подписания.
Резиденция: что вы получаете и чего нет
Жильё во фрихолде внутри ITC даёт продлеваемую резиденцию собственника без работодателя и без спонсора для покупателя и ближайшей семьи. Этот отдельный путь относится ко всем лотам в таблице.
Текущая Золотая резиденция Омана выдаётся на 10 лет с возможностью продления при минимальной квалифицируемой инвестиции 200 000 OMR. Самый дорогой доступный сейчас лот Zen Residences стоит 198 000 OMR, поэтому ни один из 13 не достигает минимума. Если ваша цель эта программа, сравните подходящие лоты в Jebel Sifah, Aida и Al Mouj. Одна цена не гарантирует одобрение; до бронирования проверьте выбранный лот и актуальные требования органа выдачи.
Расходы сверх цены
Разовый регистрационный сбор около 3% от цены при переоформлении права. Ежегодного налога на недвижимость в Омане нет. Сейчас физические лица не платят налог с арендного дохода и прироста капитала, но с 1 января 2028 года Royal Decree 56/2025 вводит налог 5% на личный доход свыше 42 000 OMR в год, и аренда в него входит. Muscat Bay, как любой ITC, берёт сервисные сборы, и мы называем текущую сумму по конкретному лоту до вашего решения.
Мы не публикуем доходность аренды для Muscat Bay. Публичных данных по аренде в комплексе, за которые мы готовы отвечать, нет.
Кому подходит Muscat Bay, а кому нет
Подходит, если вам нужна жизнь между морем и горами недалеко от города, вы предпочитаете тихий закрытый комплекс оживлённому, и ваш бюджет примерно от 138 000 до 200 000 OMR.
Не подходит, если вам нужна золотая резиденция, готовое жильё с заездом в этом году или максимум площади за деньги. Самый низкий вход у моря смотрите в нашем гиде по Jebel Sifah, где готовые квартиры начинаются от 63 500 OMR.
Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит недвижимость в Muscat Bay?
Доступные лоты в Zen Residences в Muscat Bay стоят от 138 000 OMR за квартиру с двумя спальнями до 198 000 OMR за лофт с двумя спальнями и комнатой для прислуги, всего 13 лотов на 21 сентября 2026 года. Медиана 174 000 OMR.
Могут ли иностранцы купить недвижимость в Muscat Bay?
Да. Muscat Bay это интегрированный туристический комплекс, поэтому покупатели любой национальности могут владеть жильём во фрихолде на своё имя, без местного партнёра и без спонсора.
Даёт ли покупка в Muscat Bay резиденцию в Омане?
Да. Любая покупка внутри ITC может открыть отдельный путь к продлеваемой резиденции собственника для покупателя и ближайшей семьи. Ни один текущий лот Zen Residences не достигает минимума 200 000 OMR для продлеваемой Золотой резиденции на 10 лет; самая высокая доступная цена составляет 198 000 OMR.
Где находится Muscat Bay?
В частном заливе у Бандар-Джиссы, к востоку от столицы. До центра Маската около 20 минут, до международного аэропорта около 35 минут.
Какой план оплаты в Zen Residences?
Поэтапный план 10 / 70 / 20: 10% при бронировании, 70% во время строительства и 20% при передаче, которая запланирована на 2026 и 2027 годы. Цены без НДС.
Muscat Bay дешевле, чем Al Mouj?
За квадратный метр да, и заметно. Медиана Zen Residences около 1 111 OMR за м² против около 2 002 OMR в Vistal и около 2 317 OMR в St. Regis в Al Mouj.
Следующий шаг
Напишите нам бюджет и что вам ближе, квартира или лофт, и мы пришлём актуальный список с номерами лотов, планировками и текущим графиком платежей. Мы работаем на русском, английском, арабском и персидском языках и ведём бронирование, договор и регистрацию права для покупателей, которые находятся не в Омане.
Связанные материалы
- Покупка недвижимости в Омане иностранцем: правила ITC
- Al Mouj Muscat: цены на недвижимость
- Jebel Sifah: цены на недвижимость
- Планы оплаты и рассрочка на недвижимость в Омане
- Оман или Дубай: сравнение недвижимости