پاسخ کوتاه: سرمایهگذاری در املاک عمان یعنی خرید فریهولد داخل مناطق ITC، جایی که سند به نام خودتان ثبت میشود و ملیت شما محدودیتی ایجاد نمیکند. امروز ۴۵۲ واحد آماده در ۱۲ پروژه داریم، از ۶۱٬۶۳۵ ریال عمان شروع میشود، ثبت سند یک بار ۳ درصد است و بعد از آن نه مالیات سالانه ملک وجود دارد و نه مالیات بر عایدی سرمایه برای اشخاص حقیقی. اقامت قابل تمدید مالک هم با همان خرید میآید. تفاوت یک خرید خوب و یک خرید متوسط در عمان معمولاً در قیمت هر متر مربع منطقه است، نه در قیمت کل واحد.
بیشتر مطالبی که درباره خرید ملک در عمان نوشته میشود به مرحله امضای قرارداد ختم میشود. این مقاله از همانجا شروع میکند: بعد از خرید، پول شما چطور کار میکند، اجاره چقدر است، هزینه واقعی ورود و خروج چقدر درمیآید و کدام منطقه به ازای هر ریال، متر مربع بیشتری میدهد. اگر هنوز در مرحله قبل هستید، خرید ملک در عمان کل فرایند را گام به گام توضیح میدهد.
- مالکیت کامل و ثبتشده. بر اساس فرمان سلطنتی ۱۲/۲۰۰۶ خارجیها با هر ملیتی داخل مجتمعهای گردشگری یکپارچه (ITC) مالک فریهولد میشوند. سند قابل انتقال و قابل ارث است، یعنی دارایی شماست نه حق استفاده.
- بار مالیاتی نزدیک به صفر. بدون مالیات سالانه ملک و بدون مالیات بر عایدی سرمایه برای اشخاص حقیقی. مالیات بر درآمد شخصی هم تا ۲۰۲۸ اجرا نمیشود و پس از آن طبق فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۵ فقط بالای آستانه ۴۲٬۰۰۰ ریال در سال.
- ریال عمان به دلار میخکوب است. این نرخ از سال ۱۹۸۶ ثابت مانده. برای کسی که از منطقهای با نوسان ارزی میآید، این خودش بخشی از بازدهی است.
- اقامت جزو معامله است. خرید داخل ITC اقامت قابل تمدید مالک را برای خودتان و خانواده درجه یک میآورد، بدون نیاز به اسپانسر عمانی. جزئیات در ویزای مالک ملک بدون اسپانسر.
- تقاضای واقعی اجاره. مسقط مستأجر شرکتی و دیپلماتیک دارد که تمام سال حضور دارد، و صلاله در فصل خریف تقاضای کوتاهمدت شدید میگیرد.
این جدول از موجودی زنده ما ساخته شده و نه از برآورد. اختلاف بین ارزانترین و گرانترین منطقه در یک شهر نزدیک به ۲٫۷ برابر است:
| منطقه | واحد موجود | شروع قیمت (ریال) | میانه هر متر مربع (ریال) |
|---|---|---|---|
| سلطان هیثم سیتی | 232 | 61,635 | 844 |
| جبل سیفه | 18 | 63,500 | 950 |
| مسقط بی (بندر جصه) | 13 | 138,000 | 1,111 |
| صلاله | 6 | 98,000 | 1,178 |
| ییتی | 76 | 85,971 | 1,369 |
| الموج مسقط | 107 | 140,316 | 2,237 |
میانه کل بازار ما ۱٬۰۶۳ ریال بر متر مربع است و میانگین ۱٬۳۳۵. عدد هر متر مربع را خودمان از تقسیم قیمت بر مساحت کل حساب میکنیم تا از روی همان صفحه واحد قابل بازبینی باشد. معنی عملی جدول این است: با یک بودجه ثابت، در سلطان هیثم سیتی تقریباً دو و نیم برابر الموج متراژ میگیرید، ولی الموج در عوض نقدشوندگی و اجاره ارزی قویتری دارد. انتخاب بین این دو، همان انتخاب بین بازدهی اجاره و رشد سرمایه است.
عدد بازدهی را کسی نباید به شما وعده بدهد. فرمولش ساده است و خودتان میتوانید روی هر واحدی اجرایش کنید:
بازدهی ناخالص = (اجاره سالانه ÷ قیمت خرید) × ۱۰۰
برای رسیدن به بازدهی خالص، هزینه مدیریت و اجارهداری، شارژ سرویس مجتمع و دورههای خالی ماندن واحد را کم کنید. در عمان چیزی که این عدد را نسبت به بازارهای همسایه بالا نگه میدارد، نبود مالیات سالانه است: هر ریال اجارهای که میگیرید، کامل به شما میرسد.
دو الگوی متفاوت در بازار دیده میشود. آپارتمانهای مسقط اجاره بلندمدت و باثبات میدهند و واحدهای یک و دوخوابه سریعتر از بقیه اجاره میروند. واحدهای ساحلی صلاله الگوی فصلی دارند و در خریف که میلیونها بازدیدکننده به منطقه میآید، نرخ شبانه جهش میکند. این دومی را در درآمد اجاره خریف صلاله با جزئیات نوشتهایم.
برای هر واحدی که در نظر دارید، اجاره واقعی همان بلوک و نرخ اشغال فعلی را از ما بخواهید. عدد را از دیتای مجتمع میدهیم، نه از میانگین کشوری.
| بودجه (ریال عمان) | واحد موجود | چه چیزی در دسترس است |
|---|---|---|
| زیر 100,000 | 141 | استودیو و یکخوابه، عمدتاً سلطان هیثم سیتی و جبل سیفه |
| 100,000 تا 250,000 | 187 | دوخوابه مسقط، ویلاهای سلطان هیثم سیتی، ساحلی صلاله |
| 250,000 و بالاتر | 122 | الموج، ییتی، برندهای لوکس تا 2,168,938 |
آستانه ۲۵۰٬۰۰۰ ریال از این جهت مهم است که سطوح بالاتر سرمایهگذاری واجد شرایط اقامت طلایی دهساله میشوند. آستانه دقیق هر از چند وقت بازبینی میشود، پس قبل از تصمیم نهایی رقم روز را تأیید کنید.
از نظر تعداد، بازار ما ۱۱۳ واحد یکخوابه و ۱۶۷ واحد دوخوابه دارد. همین دو دسته هستند که هم بیشترین تقاضای اجاره را دارند و هم بیشترین درخواست را در فرمهای سایت ما ثبت میکنند.
- ثبت سند: حدود ۳ درصد قیمت، یک بار و در زمان انتقال.
- رزرو: معمولاً ۵ تا ۱۰ درصد برای قفل کردن قیمت، سپس برنامه پرداخت سازنده تا تحویل.
- شارژ سرویس: سالانه و بسته به مجتمع متفاوت است. قبل از رزرو رقم هر پروژه را بگیرید، چون مستقیم از بازدهی خالص کم میشود.
- نگهداری بدون مالیات: بعد از ثبت سند، مالیات سالانه ملک وجود ندارد.
- خروج: فروش مجدد آزاد است و برای اشخاص حقیقی مالیات بر عایدی سرمایه اعمال نمیشود.
قیمتها را با نرخ تقریبی هر ریال عمان برابر ۲٫۶ دلار میسنجیم. برای مقایسه با قیمتهای داخل ایران، قیمت خانه در عمان به پول ایران جدول سناریوی نرخ دارد.
هیچ بازاری بدون ریسک نیست و پنهان کردنشان به نفع شما نیست:
- بازار کوچکتر از دبی است. نقدشوندگی در فروش مجدد پایینتر است و ممکن است فروش چند ماه طول بکشد. اگر افق شما کوتاهمدت است، این نکته جدی است.
- پیشفروش ریسک زمانبندی دارد. تأخیر تحویل در هر بازاری ممکن است. سازنده و سابقه تحویل پروژه را جدا از خود واحد بررسی کنید.
- آستانههای اقامت ثابت نیستند. رقمهای ویزا با تصمیم دولت تغییر میکنند. اگر اقامت دلیل اصلی خرید شماست، شرط را در زمان معامله تأیید کنید.
- همه واحدها اجاره یکسانی ندارند. طبقه، نما و فاصله تا ساحل تفاوت واقعی در اجاره ایجاد میکند. میانگین پروژه را به جای واحد خودتان حساب نکنید.
بله. مالکیت فریهولد داخل مناطق ITC برای همه ملیتها باز است و ملیت ایرانی محدودیت جداگانهای ندارد. سند به نام خودتان ثبت میشود.
ارزانترین واحد فریهولد موجود امروز ۶۱٬۶۳۵ ریال عمان است، حدود ۱۶۰٬۳۰۰ دلار. با احتساب ۳ درصد ثبت سند، ورود کامل حدود ۶۳٬۵۰۰ ریال درمیآید.
بازدهی ناخالص را با تقسیم اجاره سالانه بر قیمت خرید حساب میکنند. چون مالیات سالانه ملک وجود ندارد، فاصله بازدهی ناخالص و خالص در عمان کمتر از بیشتر بازارهای منطقه است. برای هر واحد، اجاره واقعی همان مجتمع را از ما بخواهید.
بله. خرید داخل ITC اقامت قابل تمدید مالک را برای شما و خانواده درجه یک میآورد و سطوح بالاتر سرمایهگذاری واجد شرایط اقامت طلایی دهساله میشوند.
اگر متراژ بیشتر به ازای هر ریال میخواهید، سلطان هیثم سیتی با میانه ۸۴۴ ریال بر متر مربع ارزانترین است. اگر نقدشوندگی و اجاره ارزی برایتان مهمتر است، الموج مسقط با ۲٬۲۳۷ ریال بر متر مربع بازار جاافتادهتری دارد.
بله. فروش مجدد به خریدار خارجی یا عمانی آزاد است و برای اشخاص حقیقی مالیات بر عایدی سرمایه اعمال نمیشود. زمان فروش را واقعبینانه ببینید، چون بازار کوچکتر از دبی است.
بودجهتان را مشخص کنید و لیست زنده املاک عمان را ببینید. تیم ما در مسقط قیمت واقعی سازنده، برنامه پرداخت، اجاره تخمینی همان بلوک و مسیر اقامت را به فارسی در اختیارتان میگذارد.
