Краткий ответ: Иностранцы, включая граждан России и СНГ, могут покупать недвижимость в Омане в полную собственность (фригольд) внутри комплексов ITC: цены от 61 635 оманских риалов (около 160 300 долларов), никакого ежегодного налога на недвижимость и налога на прирост капитала, а каждая покупка дает продлеваемую резидентскую визу для всей семьи.
Оман в 2026 году - самый недооцененный рынок недвижимости Залива: вход примерно втрое дешевле сопоставимых районов Дубая, настоящий фригольд с регистрацией права, резидентство в комплекте и валюта, привязанная к доллару с 1986 года. Этот гид объясняет, где покупать, сколько это стоит на самом деле и как проходит сделка.
Где иностранцу можно покупать
По Королевскому указу 12/2006 фригольд для любых гражданств действует внутри интегрированных туристических комплексов (ITC):
- Al Mouj Muscat: премиальный адрес с мариной и гольфом; квартиры от 140 000 риалов, резиденции St. Regis от 441 631
- Sultan Haitham City: новый умный город; самый широкий бюджетный выбор от 61 635 риалов (Wadi Zaha, Yenaier, Hay Al Wafa)
- Jebel Sifah: марина и гольф в 45 минутах от столицы; готовые квартиры от 63 500 риалов, виллы Raya до 237 179
- Hawana Salalah: пляжные шале от 98 000 риалов в зоне туристического сезона харифа
- Йити: The Sustainable City и AIDA, ставка ранних очередей
Сравните районы по цене метра в индексе цен на недвижимость и смотрите живые объявления на портале недвижимости.
Почему Оман, в цифрах
- Медианная цена по нашему портфелю - 1 060 риала за квадратный метр (средняя 1 307), примерно треть Дубая. Цену метра мы считаем делением цены на общую площадь, а не берём готовый показатель, поэтому любую строку можно проверить по странице самого объекта
- Нет ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала и налога на арендный доход для физлиц; только разовый сбор 3% при регистрации
- Резидентство с каждой покупкой: продлеваемая виза собственника для любого объекта ITC; от 200 000 риалов можно претендовать на продлеваемую золотую резиденцию на 10 лет (подробности)
- Устойчивый спрос арендаторов-экспатов в Маскате и сезонный туристический спрос в Салале
Как проходит сделка
- Определите цель: арендный доход в готовом сообществе, рост капитала в раннем запуске или резидентство для семьи.
- Выберите объект на портале с живыми ценами.
- Бронь и договор; строящиеся проекты дают рассрочку по этапам строительства.
- Регистрация права в Министерстве жилищного строительства со сбором 3%, затем заявление на визу собственника.
Вся сделка проходит дистанционно по доверенности; наша команда ведет процесс от брони до передачи ключей на русском и английском.
Цена за квадратный метр по районам
Таблица собрана из живого наличия, а не из оценок. Разброс между самым дешёвым и самым дорогим районом одного города почти в 2,7 раза:
| Район | Объектов | Цена от (риал) | Медианная за кв. м (риал) |
|---|---|---|---|
| Sultan Haitham City | 232 | 61,635 | 844 |
| Jebel Sifah | 18 | 63,500 | 950 |
| Muscat Bay (Бандар Джисса) | 13 | 138,000 | 1,111 |
| Салала | 6 | 98,000 | 1,178 |
| Йити | 76 | 85,971 | 1,369 |
| Al Mouj Muscat | 106 | 140,000 | 2,199 |
Практический смысл таблицы такой: при одном и том же бюджете в Sultan Haitham City вы получаете примерно в два с половиной раза больше площади, чем в Al Mouj, но Al Mouj даёт более ликвидный рынок перепродажи и более крепкую валютную аренду. Это и есть выбор между доходностью и ростом капитала.
Как считать доходность от аренды
Никто не должен обещать вам цифру доходности. Формула простая, и вы можете применить её к любому объекту сами:
Валовая доходность = (годовая аренда ÷ цена покупки) × 100
Чтобы получить чистую, вычтите управление, сервисный сбор комплекса и периоды простоя. В Омане эту цифру держит высоко именно отсутствие ежегодного налога: каждый риал аренды остаётся у вас полностью.
На рынке видны две разные модели. Квартиры Маската дают стабильную долгосрочную аренду, и однокомнатные и двухкомнатные уходят быстрее остальных. Прибрежные объекты Салалы работают сезонно: в хариф, когда в регион приезжают миллионы гостей, ставка за ночь резко растёт. Про второй сценарий подробно в материале арендный доход в сезон харифа.
По каждому объекту, который вы рассматриваете, запросите у нас фактическую аренду в этом же блоке и текущую заполняемость. Мы даём цифру по данным комплекса, а не среднюю по стране.
Какой бюджет что покупает
| Бюджет (риал) | Объектов | Что доступно |
|---|---|---|
| до 100,000 | 141 | студии и однокомнатные, в основном Sultan Haitham City и Jebel Sifah |
| 100,000 - 250,000 | 187 | двухкомнатные в Маскате, виллы Sultan Haitham City, побережье Салалы |
| от 250,000 | 122 | Al Mouj, Йити, брендированные резиденции до 2,168,938 |
Для резидентства важна граница в 200 000 риалов: это минимум для продлеваемой золотой резиденции на 10 лет, поэтому ее проходят все объекты верхнего диапазона и часть среднего. Точные пороги периодически пересматриваются, поэтому подтвердите актуальную цифру до сделки.
По количеству в нашем портфеле 113 однокомнатных и 167 двухкомнатных объектов. Именно эти два формата дают и самый высокий спрос на аренду, и больше всего заявок в формах сайта.
Реальные расходы на вход и выход
- Регистрация права: около 3% от цены, разово, при переходе собственности.
- Бронь: обычно 5-10%, чтобы зафиксировать цену, далее план платежей застройщика до передачи.
- Сервисный сбор: ежегодный, отличается от комплекса к комплексу. Запросите цифру по конкретному проекту до брони, она напрямую уменьшает чистую доходность.
- Владение без налога: после регистрации ежегодного налога на недвижимость нет.
- Выход: перепродажа свободна, налога на прирост капитала для физлиц нет.
Цены считаем по курсу примерно 1 риал Омана = 2,6 доллара. Риал привязан к доллару с 1986 года.
Риски, о которых стоит знать
Рынка без рисков не бывает, и скрывать их не в ваших интересах:
- Рынок меньше дубайского. Ликвидность при перепродаже ниже, продажа может занять несколько месяцев. Если ваш горизонт короткий, это существенно.
- Стройка несёт риск сроков. Задержка передачи возможна на любом рынке. Проверяйте застройщика и его историю сдачи отдельно от самого объекта.
- Пороги резидентства не зафиксированы навсегда. Визовые суммы меняются решением правительства. Если резидентство и есть главная цель покупки, подтвердите условие на момент сделки.
- Не все объекты сдаются одинаково. Этаж, вид и удалённость от пляжа дают реальную разницу в аренде. Не считайте свою квартиру по средней по проекту.
Часто задаваемые вопросы
Могут ли россияне покупать недвижимость в Омане?
Да. Гражданство не имеет значения: любой иностранец получает 100% фригольд внутри комплексов ITC с зарегистрированным свидетельством и правом наследования.
Сколько стоит недвижимость в Омане?
Вход во фригольд начинается от 61 635 риалов в Sultan Haitham City; готовые квартиры Jebel Sifah от 63 500, шале в Салале от 98 000, премиум Al Mouj от 140 000 риалов.
Дает ли покупка резидентство?
Да. Каждая покупка в ITC дает владельцу и ближайшей семье продлеваемую визу собственника; инвестиции от 200 000 риалов могут дать продлеваемую золотую резиденцию на 10 лет.
Какие налоги платит владелец?
Разовый регистрационный сбор около 3% - и все: ни ежегодного налога, ни налога на аренду, ни налога на прирост капитала для физлиц.