الجواب المختصر: نعم، الاستثمار العقاري في عمان متاح لجميع الجنسيات داخل المجمعات السياحية المتكاملة (ITC) بتملك حر 100%، بأسعار تبدأ من 61,635 ريال عماني، دون ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة أرباح رأسمالية، ومع تأشيرة إقامة قابلة للتجديد مع كل شراء.
أصبحت عمان في 2026 الوجهة الصاعدة للاستثمار العقاري في الخليج: أسعار دخول تعادل ثلث دبي تقريباً، وتملك حر حقيقي بصك مسجل، وإقامة مرتبطة بالملكية، واقتصاد مستقر بعملة مثبتة مقابل الدولار منذ 1986. هذا الدليل يشرح أين يستثمر الأجانب، وكم تبدأ الأسعار فعلياً، وما العائد المتوقع، وكيف تتم الصفقة خطوة بخطوة.
أين يستثمر الأجانب في عمان؟
بموجب المرسوم السلطاني 12/2006، يتملك الأجانب تملكاً حراً داخل المجمعات السياحية المتكاملة. أبرز الخيارات اليوم:
- الموج مسقط: العنوان الفاخر الأول؛ شقق من 140,000 ريالاً ومساكن سانت ريجيس الفندقية من 441,631 ريالات
- مدينة السلطان هيثم: المدينة الذكية الجديدة؛ أوسع معروض اقتصادي من 61,635 ريال عبر ينایر ووادي زها وحي الوفا
- جبل السيفة: مدينة المارينا والجولف؛ شقق جاهزة من 63,500 ريال وفلل رايا حتى 237,179 ريالاً
- هوانا صلالة: شاليهات شاطئية من 98,000 ريال في قلب موسم الخريف السياحي
- يتي: المدينة المستدامة وآيدا؛ رهان المراحل المبكرة على ساحل قيد البناء
قارن كل مجتمع بالمتر المربع في مؤشر أسعار العقارات في عمان وتصفح المعروض الحي في بوابة العقارات.
لماذا عمان الآن؟ الأرقام
- وسيط السعر عبر محفظتنا 991 ريالاً للمتر المربع، نحو ثلث المجتمعات المماثلة في دبي
- لا ضريبة عقارية سنوية، لا ضريبة أرباح رأسمالية، لا ضريبة على دخل الإيجار للأفراد؛ رسم تسجيل 3% لمرة واحدة فقط
- الإقامة مع كل شراء: تأشيرة مالك العقار القابلة للتجديد لأي وحدة ITC، والإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات قابلة للتجديد من 200,000 ريال؛ التفاصيل في دليل التأشيرة الذهبية
- طلب إيجاري راسخ من المهنيين الوافدين في مسقط وطلب موسمي قوي في صلالة خلال الخريف
كيف تستثمر خطوة بخطوة
- حدد الهدف: دخل إيجاري في مجتمع جاهز، أم نمو رأسمالي في إطلاق مبكر، أم إقامة للعائلة.
- اختر الوحدة من بوابة العقارات بالأسعار الحية.
- احجز ووقّع اتفاقية البيع؛ مشاريع البناء تقدم خطط سداد مرتبطة بالإنجاز.
- سجل الصك لدى وزارة الإسكان برسم 3%، ثم قدّم طلب الإقامة.
يمكن إتمام الصفقة كاملة عن بُعد بتوكيل رسمي، وفريقنا يرافقك من الحجز حتى تسليم المفتاح.
سعر المتر المربع حسب المنطقة
هذا الجدول مبني على المخزون الحي وليس على تقديرات. الفارق بين أرخص منطقة وأغلاها داخل المدينة نفسها يقارب 2.7 ضعف:
| المنطقة | الوحدات المتاحة | يبدأ من (ريال) | وسيط المتر المربع (ريال) |
|---|---|---|---|
| مدينة السلطان هيثم | 232 | 61,635 | 844 |
| جبل سيفة | 18 | 63,500 | 950 |
| خليج مسقط (بندر الجصة) | 13 | 138,000 | 1,111 |
| صلالة | 6 | 98,000 | 1,178 |
| ييتي | 76 | 85,971 | 1,369 |
| الموج مسقط | 106 | 140,000 | 2,199 |
وسيط السوق لدينا 1,060 ريالاً للمتر المربع والمتوسط 1,307. نحتسب سعر المتر بقسمة السعر على المساحة الإجمالية بدلاً من قراءة معدل مخزَّن، حتى تتمكن من مراجعة أي صف في هذا الجدول من صفحة الوحدة نفسها. المعنى العملي للجدول: بالميزانية نفسها تحصل في مدينة السلطان هيثم على مساحة تقارب ضعفي ونصف ما تحصل عليه في الموج، بينما يمنحك الموج سوق إعادة بيع أكثر سيولة وإيجاراً أقوى. هذا هو الاختيار بين العائد الإيجاري ونمو رأس المال.
كيف تحسب عائد الإيجار
لا ينبغي لأحد أن يعدك برقم عائد. المعادلة بسيطة ويمكنك تطبيقها على أي وحدة بنفسك:
العائد الإجمالي = (الإيجار السنوي ÷ سعر الشراء) × 100
للوصول إلى العائد الصافي اطرح إدارة الوحدة ورسوم الخدمات وفترات الشغور. ما يبقي هذا الرقم مرتفعاً في عمان مقارنة بأسواق الجوار هو غياب الضريبة السنوية: كل ريال إيجار تقبضه يصل إليك كاملاً.
يظهر في السوق نمطان مختلفان. شقق مسقط تعطي إيجاراً طويل الأجل ومستقراً، والوحدات بغرفة وغرفتين تُؤجَّر أسرع من غيرها. أما وحدات صلالة الساحلية فنمطها موسمي، وفي الخريف حين يقصد المنطقة ملايين الزوار ترتفع الأسعار الليلية بقوة. تفاصيل الثاني في دخل الإيجار في موسم خريف صلالة.
لأي وحدة تدرسها، اطلب منا الإيجار الفعلي في المبنى نفسه ونسبة الإشغال الحالية. نعطي الرقم من بيانات المجمع لا من متوسط عام.
أي ميزانية تشتري ماذا
| الميزانية (ريال عماني) | الوحدات | ما هو متاح |
|---|---|---|
| أقل من 100,000 | 141 | استوديو وغرفة واحدة، غالباً مدينة السلطان هيثم وجبل سيفة |
| 100,000 إلى 250,000 | 187 | شقق غرفتين في مسقط، فلل مدينة السلطان هيثم، ساحل صلالة |
| 250,000 فأكثر | 122 | الموج وييتي والعلامات الفندقية حتى 2,168,938 |
عتبة الإقامة الذهبية اليوم 200,000 ريال لإقامة واحدة مدتها 10 سنوات قابلة للتجديد، فتتجاوزها كل وحدات الشريحة الأعلى وجزء من الشريحة الوسطى، والسعر وحده لا يضمن الموافقة على الطلب. تُراجَع العتبات الدقيقة من وقت لآخر، لذا أكّد الرقم الساري قبل اتخاذ القرار.
من حيث العدد يضم مخزوننا 113 وحدة بغرفة واحدة و167 وحدة بغرفتين، وهما الفئتان الأكثر طلباً على الإيجار والأكثر ورودًا في نماذج الموقع لدينا.
التكلفة الحقيقية للدخول والخروج
- تسجيل الملكية: نحو 3% من السعر، مرة واحدة عند نقل الملكية.
- الحجز: عادة 5 إلى 10% لتثبيت السعر، ثم خطة سداد المطور حتى التسليم.
- رسوم الخدمات: سنوية وتختلف بين مجمع وآخر. اطلب رقم المشروع قبل الحجز لأنه يُخصم مباشرة من العائد الصافي.
- تملك بلا ضريبة: بعد التسجيل لا توجد ضريبة عقارية سنوية.
- الخروج: إعادة البيع متاحة ولا تُطبَّق ضريبة أرباح رأسمالية على الأفراد.
نحتسب الأسعار بسعر تقريبي قدره 2.6 دولار للريال العماني، والريال مربوط بالدولار منذ 1986.
مخاطر ينبغي أن تعرفها
لا يوجد سوق بلا مخاطر، وإخفاؤها ليس في مصلحتك:
- السوق أصغر من دبي. السيولة عند إعادة البيع أقل وقد يستغرق البيع عدة أشهر. إن كان أفقك قصيراً فهذه نقطة جوهرية.
- الشراء على الخارطة يحمل مخاطرة زمنية. تأخر التسليم وارد في أي سوق. افحص المطور وسجل تسليمه بمعزل عن الوحدة نفسها.
- عتبات الإقامة غير ثابتة. تتغير المبالغ بقرار حكومي. إن كانت الإقامة هي السبب الأول للشراء فأكّد الشرط وقت التعاقد.
- ليست كل الوحدات تؤجَّر بالمثل. الطابق والإطلالة والبعد عن الشاطئ تصنع فرقاً حقيقياً في الإيجار. لا تحتسب وحدتك بمتوسط المشروع.
الأسئلة الشائعة
هل الاستثمار العقاري في عمان مربح؟
يجمع السوق بين أسعار دخول منخفضة ودخل إيجار غير خاضع للضريبة للأفراد وطلب مستأجرين راسخ في مسقط، مع إعفاء كامل من ضريبة الأرباح الرأسمالية عند البيع.
ما الحد الأدنى للاستثمار؟
تبدأ وحدات التملك الحر المؤهلة من 61,635 ريال في مدينة السلطان هيثم، وكل شراء يمنح تأشيرة مالك العقار.
هل يستطيع غير الخليجيين التملك؟
نعم. جميع الجنسيات تتملك تملكاً حراً داخل مجمعات ITC بموجب المرسوم السلطاني 12/2006، بصك رسمي وحقوق إرث كاملة.
أين أجد أفضل عائد إيجاري؟
مسقط للطلب الطويل الأجل من الوافدين، وصلالة للطلب الموسمي القصير خلال الخريف؛ قارن سعر المتر ونسب الإشغال قبل القرار.